2021年楼市展望， 毫无疑问将会与新冠肺炎(covid-19)的发展息息相关。

自从2019年年中开始， 本港楼市面对着政治事件及新冠肺炎疫情等冲击， 并没有呈现太大跌幅， 特别是中小型单位。 那在2021年， 楼市走势又将会如何呢？

根据差饷物业估价署公布的楼价指数， 2020年10月份的楼价指数为 380.9点， 与2019年五月份的楼价指数历史高位 396.9 点相比， 整体楼市， 其实绩下跌了4%。

与2019年12月相比， 即反修例事件发生后、新冠疫情爆发前， 甚至有着轻微的升幅 (不足1个%)。 2020年10月份的楼价指数， 虽然仍未反映第四波疫情的影响， 但只能显示出， 新冠疫情， 对楼价只有轻微影响。

这种情况， 也是可以预期的。

事实上，香港人自从经历过2003年的沙士事件后， 对疫症已经有着一定的认识和应对力。大家可见， 即使香港疫情发展反复， 但市民基本上， 都是正常生活， 上街、饭聚等活动， 还是正常进行。

而事实上， 倘若今年肺炎疫情发展， 因为疫苗的出现而发生转变性的改善的话， 报复式消费、买楼及经济反弹将会是可预期的事。

如果香港疫情能有所改善， 让中国和香港之间的关口能够重开， 也会对楼市带来正面的影响。

笔者认为， 如果今年疫苗发展理想， 以及香港疫情受控， 能与国内通关的话，楼市将会出现报复式反弹。 而年初因为疫情第四波及限聚令影响而出现的调整， 便可能成为今年入市的最佳时机。

随着国安法在香港实施， 政治局势的变化， 以及英国的BNO政策， 从2020年开始， 香港有不少中产阶级移民离港， 但实际上， 移民潮对香港楼市的影响甚微， 虽然仍有少数业主急于移民而低价卖楼的个案出现， 但实际上，对整体物业市场上只有轻微影响。

原因是因为， 过去一年， 香港楼市有着挺重要的利好因素， 例如息口变十分低， 随着美国联储局宣布2023年前，都不会加息， 也就是香港最小仍有两年的空间会处于超低息环境。这个原因， 对投资者来说是一件十分吸引的事。

香港楼市的供应， 不会增加也是另一个因素。 香港地少人多是出名的， 2017年到现在， 政府推地的次数不断减少， 也说明了未来的新楼供应， 将会进一步减少。

再加上， 政府并没有撤销这些年来的压抑楼市炒卖的辣招， 例如住宅物业的各项印花税， 也証明了巿场对楼巿的动向， 交投仍然活跃。 故此， 楼市根本没有大减幅空间的可能性， 实在比较低。

值得留意的， 是政府对疫情的掌控。 事实上， 如果疫情受控， 而巿民能重新开展正常生活， 对楼价、楼巿将会带来非常正面的影响， 反之， 倘若疫情失控， 政府又不再推出进一步的保就业的政策， 将会带来更高的失业率， 从而影响整体楼巿。

另一个会影响经济复苏的重要因素， 也就是疫苗的效果、普及量、以致副作用， 能否在短时间内令全球经济重启， 以及国与国之间的人民流动量能重新回复疫情前水平。 这点， 大家也需要密切留意全球疫情及疫苗的最新发展。

需要注意的是， 因为经济环境不明朗， 以及香港随时因为疫情发展， 而引致限制令的推行， 将会为物业买家在申请按揭时带来不少难度， 例如银行因为收紧信贷而对按揭申请人的要求更严格， 文件上要求更多资料， 以及 因为限聚令影响， 故令按揭申请时间变得更长。

故此我们建议， 准备入市的朋友们， 需要花更多时间， 更多精神去预备。 有见及近期， 因为限聚令的缘故， 甚至已经暂停预先批核按揭服务。 故此， 准业主便需要更加小心。