楼市气氛欠佳，二手交投严重萎缩，部分业主议价态度趋软化，造就市场不少减价成交，市场更不时出现大幅“劈价”的成交个案，动辄减价百万元，甚至几百万元；反观，楼价指数虽然由高位回落，但跌势相对轻微得多，为何会出现这种情况？

首先，根据政府差饷物业估价署资料显示，最新9月份私人住宅售价指数报388.8点，较8月394.5点下跌约1.4%，比起7月份高位394.8点仅累跌约1.5%。与此同时，根据“美联楼价指数”资料显示，最新10月31日至11月5日报169.46点，与年内高位比较累跌约4%，回落至今年中水平。虽然跌幅比起差估署数字为大，但仍与市场出现“劈价”情况有差距。

究其原因，市场的确出现不少减价个案，但大幅“劈价”的成交个案实际上仅属部份甚至个别例子；而同时减价个案中，部份跌幅则相对轻微。故拉上补下之下，实际的平均呎价跌势未有显著下滑。

当计算楼价指数时，会以一篮子个案计算。以“美联楼价指数”为例，以全港100个大型屋苑成交个案作计算，从而更能反映整体二手市场楼价的趋势。事实上，过往楼价呈升势之时，市场亦不时出现楼价急升的个别个案，但当时楼价指数升幅同样较少，因为当时并非所有成交个案均急升，反之亦然。

另外，值得留意的是，不同楼层、不同景观，价格上都会存在一些差异，不排除市场大幅减价个案有存在楼层及景观之异的可能性，并非能够全面地反映楼价走势。

而目前外围环境仍存在不明朗因素，楼市观望气氛仍浓厚，相信市场亦将继续出现减价求售个案，惟预期短期内二手楼价回落幅度不致太大，预测第四季平均二手楼价将回落3%至5%。