近月豪宅备受市场追捧，交投持续畅旺；豪宅需求殷切，但其供应捉襟见肘，令高价成交频现。日前差饷物业估价署公布2月楼价变化，当中实用面积约1,076平方呎或以上的大型单位楼价按月升逾2%，升幅较中小型单位约0.86%为高。

逾千呎豪宅供应紧绌的情况，可从早前差饷物业估价署公布的“香港物业报告2021”初步统计数字看出端倪。报告预测，21年及22年实用面积约1,076平方呎或以上的大型单位落成量跌穿千伙水平，估计将分别进一步回落至980伙及970伙，明年数字料创8年新低(见图一)。

大型单位落成量下跌，估计与楼价高企及本港人口结构改变有关，以致发展商集中兴建中小型单位。首先，在全球量化宽松以及低息环境持续下，本港楼价反复上升，不难理解近年发展商倾向兴建多些适合市民承担能力的中小型单位，故减少兴建大型单位。除楼价上升外，本港人口结构出现变化亦是个中原因，本港家庭住户平均人数每况愈下，最新数字(11/2020 – 1/2021期间)为2.7人。“小家庭”生活模式愈见普及，亦成为发展商倾向增加中小型单位供应的另一原因。

此外，大型单位空置率录得下跌，由19年8.1%，跌至去年7.3%，创十九年后新低(见图二)，相信是与大型单位落成量减少及用家迁入带动有关，反映此类单位不乏需求。

值得留意的是，报告预测大型单位落成量回落，但则没有提供面积更大的落成量数字，虽然如此，按推断极大型单位落成量应该少之又少。事实上，翻查资料显示，实用面积逾3,013平方呎的极大型单位于2010年至2019年10年期间，平均每年落成量仅约70余个，可见此类单位供应相当罕有。

预期未来豪宅供应尤其是超级豪宅的供应将每况愈下，原因归纳如下：近年政府将公私营房屋比例调整为 7 比 3，私人住宅供应减少，相信发展商吸纳的土地亦会跟随减少。土地储备相对有限，加上2019年施政报告公布放宽按揭保险成数，当中逾 600 万至 1,000 万元的物业最受惠，变相释放更多对中小型单位的需求，故相信发展商为应对市场的转变，继续倾向兴建中小型单位为主，变相大型单位的供应比例将持续偏低。

而近年卖地减少的影响，料将于落成量逐步反映出来。因卖地至项目落成需时，故估计2023年后的私人住宅落成量将显著回落，相信届时大型单位亦将进一步下跌，而极大型单位供应料更罕有。预期未来供应减少，加上中港两地有望恢复通关，豪宅市场尤其超级豪宅的前景看高一线。