香港地少人多，住屋需求殷切，过去住户数量大增。观乎1997至2019年期间变化，1997年全港住户为192万户，到2019年升至261万户，期间增加69万户，增幅逾3成半。

然而，日前立法会秘书处发表有关“自置居所对香港社会经济的影响”的研究简报，指出过去23年香港的自置居所比率于呈“倒U型”发展，由97年的46.7%，持续上升至2004年高峰期的54.3%，然后辗转回落，2019年数字为49.8%及2020年第4季为51.2%(见图一)。

过去23年全港住户数量增幅显著，但自置居所比率增幅相对缓慢，仅约一半住户有自置居所，即是有约130万户未有自置居所，故市场上有不少购买力待释放，反映市场潜在置业需求强劲。

此外，过去23年60岁及以上的年长人士自置居所比率急增，由1997年的21.4%，增加至2019年的41.2%，反观35岁以下的年轻人士自置居所比率由1997年的22.1%，跌至2019年的7.6%。本栏认为，近年香港楼价高企，不少有能力的父母，尤其有物业的，都愿意帮助子女置业。父母可能沽楼套现，又或者通过加按套现，部分金钱当作子女买楼首期，助他们上车。预期未来由“靠父干”产生出来的潜在置业需求庞大。

潜在置业需求强劲，但未来供应则未能到位。报告指出，截至2030-2031年为止的未来10年，私楼落成量目标平均每年为1.29万伙。而根据本行预测，2020至2024年的5年期私楼落成量平均每年约1.8万伙，虽较2010至2019年平均每年私楼落成量约1.35万伙多约33%，但若与1999至2003年高峰期平均每年私楼落成量约2.7万伙相比，则少约33%(见图二)。若将报告所提及的未来10年年均私楼落成量目标约1.29万伙与高峰期相比，更未及一半水平，可见未来供应捉襟见肘，相信供求失衡情况将持续。

本栏认为，影响楼市因素除了供应及需求外，市场资金是否充裕、息口变化等都是重要的。根据金融管理局资料，最新存款数字仍然高企，21年1月数字高逾15.9万亿元，较去年1月逾13.7万亿元增加近16%(见图三)，数字高企，部分同新股上市有关，外来资金流入对港元需求大。虽然去年11月及12月存款数字因有大型新股暂缓上市而回落，但其后随着其他新股上市，存款数字回升，至今处于高位。此外，目前本港银行体系结余亦高逾4,500亿元，亦令利率维持低水平，对楼市带来支持。