半新盘是指入伙不久的楼盘，由于楼龄够新，毋须担心失修问题，深受不少买家欢迎。近日有市场消息指出个别半新盘单位出现松绑潮，又有单位减价成交，为置业人士提供更多买楼选择。为半新盘申请按揭有何好处？如何善用按揭借贷力供款？今次就一一为大家拆解。
1. 半新盘出现松绑减价潮原因
半新盘会出现松绑潮及有业主减价出售，主要基于以下原因：
a. “呼吸PLAN”
半新盘单位出现减价，其中一个原因与按揭有关，当初发展商为吸引欠首期的上车客提供更多选择，推出息不供本的“呼吸Plan”贷款计划，业主毋须通过压测及提供入息证明便能以低首期上车，在指定“蜜月时间”内只需还低息不还本，但蜜月期后便转变为P或“P加”。由于当初能轻易申请贷款，在蜜月期后如果无法挨高息便要申请转按，但业主又未必符合入息资格，最终只有把物业沽出。
b. 额外印花税
半新盘会出现“松绑潮”，主要与额外印花税因素有关。根据现时额外印花税制度，如果物业持有期为6个月或以内，税率为15%；如物业持有期超过6个月但在12个月或以内，税率为10%；如物业持有期超过12个月但在24个月或以内，税率为5%。假如物业成交价为800万，额外印花税高达80万至160万，所以新盘买家为了悭税，除非遇上特别理由，否则通常不会在3年内沽出单位，尽量等待3年后才沽出单位，最终出现半新盘“松绑潮”。
2.半新盘申请按揭优胜之处：
半新盘涌现下，如果打算入市“捞笋盘”，比起一般旧楼，半新盘的优势是够“年轻”。基于申请按揭需要计算物业楼龄，一般以“75减”计算最长还款年期，半新盘只有数年楼龄，一般可做30年还款期。选择长还款期不但还款更轻松，还更易通过压力测试。以一个700万物业为例，以现时一般新造按揭计划H+1.5%，以今日拆息0.42%计算，实际按息低至1.92%，封顶息率2.5%计算，如果申请六成按揭，选择30年还款期，压力测试要求只需要$ 39,745，但选择20年，压测要求增加$8,407至$48,152，选择15年的话，压测要求更比30年增加$17,451至$ 57,196。在低息环境下借贷成本低，就算本身能通过压测及具备还款能力，亦可以使用较长还款年期把现金留在身边，进行更完善的财务配置。
30年 vs 20年 vs 15年按揭比较：
（假设楼价700万、六成按揭、按揭计划为H+1.5%、封顶息率2.5%及还款年期30年）
大家只要善用按揭的借贷能力，买入半新盘自然更加轻松。