市区旧楼除了占有地理优势，实用率一般较高，除了吸引上车一族买入自住，优质旧楼更具备收购潜力，近月虽然受新冠肺炎影响，多个物业在淡市下仍获多个财团收购。不过决定买入旧楼之前，可留意以下4大注意事项，避免落订后才发现“中伏”。

1. 按揭要计数

现时旧楼物业一般能批出实际按息2.5%，如果属于唐楼则介乎2.6至2.8%之间，一般按揭最长还款期虽能长达30年，但由于银行通常以“75减”或“70减”楼龄计算最长还款期，故未必做供足30年。假设该旧楼楼龄已有55年，申请按揭的银行以“75减”计算，最长按揭还款期只有20年（75-55年）。假设贷款额为500万并以实际按息2.5%计算，还款30年每月还款额只需$19,756，如果还款20年便增加至$26,495，两者足足相距$6,739。银行对于楼龄较高的物业估价会偏向保守，最终导致估价不足降低贷款额。

2. 留意僭建物

由于旧楼楼龄达四、五十年以上，不少范围出现僭建物，如果新买家买入有僭建单位，需要负上相关法律责任。屋宇署可以根据《建筑物条例》第24条要求改正，如果业主拒绝处理，便有机会被检控。要查出单位是否已经载有相关命令，可于土地注册处的“综合注册资讯系统网上服务”的“查阅土地登记册”进行查册，如果发现命令下有“Letter of Compliance”字眼，表示业主已经履行命令，如果没有字眼，显示有关僭建物仍有机会存在。除了小心僭建物，旧楼单位内部或公共地方天花剥落及失修难免较多，准买家要有心理准备投放较大的维修费。

3. 博收购留意地积比

财团收购旧楼会考虑多项因素，其中地积比率（Plot Ratios）是指可发展的总楼面面积及地盘面积比例，如果比例愈高，楼宇便能兴建得愈高，另外，如果物业的业权较集中，又处于市区地段，一般较易达到收购目的，根据现时强拍制度，50年楼龄以上的物业只要有8成以上业权份数，可以向土地审裁处申请强拍。

4. 小心商住合一旧楼

如果希望买入旧楼单位出租，要注意该物业是否属于商住合一，低层单位为商用单位，楼上属于住宅（如尖沙咀重庆大厦），大厦会较多闲杂人等出入，较不受租客欢迎。要初步查出大厦是否属于商住合一，可查看地政总署的地契及城规会的法定图则。另外，此类物业一般亦难成立法团管理，如果单位经营黄色事业，银行一般不会批出按揭，邻近的单位及上下楼层的按揭成数亦有机会受影响，所以买入前应查清楚单位的经营活动。