新年快乐，笔者祝各位读者新一年事事顺利！2019年的楼按市场十分精彩，楼价由上半年急升到下半年回落；银行按揭业务取态则由进取转为审慎。此外，美联储于年内减息三次，港亦逾十年首次减息1/8厘，而最受市民关注的必定是施政报告大幅放宽按揭成数的新措施。而对于今年的楼按市场，笔者作出以下预测。

转按宗数将按年大跌50%　现楼按揭宗数将见负增长

随着银行逐步收紧按揭优惠，加上现时实际按息比由两年前约2.15厘增至约2.5厘，在转按诱因大减下，料今年转按宗数将按年大跌50%，转按需求主要由少量加按套现、除名及发展商高成数按揭转按悭息的业主作支撑。此外，现时楼市状况仍不明朗，预料明年现楼按揭宗数将按年录得负增长，全年现楼按揭宗数将按年下跌约15%。

楼花平稳　建筑期付款料增

发展商现时仍积极推盘，料年内将推出约18,000伙新盘，而近年新盘定价倾向贴近二手市场，相信能吸引买家入市，加上受空置税影响，料楼花将保持平稳。不过受惠于政府新按保政策，料选择建筑期付款的买家将稍为上升，而令部份楼花按揭宗数滞后，全年楼花按揭宗数有机会稍有回落。

楼需求升　二手中型单位料受棒

现时市场仍存在多个不明确因素，楼市因而未见起色。若第二季后政经问题有所改善，在香港房屋供求失衡下，楼价有机会“追落后”以及二手楼市将出现“平买平卖”，再配合新按保政策，可带动换楼市场的需求，当中以600至1,000万物业尤其受欢迎，不过纳米楼的需求料将减少，细单位楼价升幅不及中型单位，大型单位的楼价则持平。

银行审慎　料新批出按揭跌两成

因按揭业务利润低微及资金成本高企，相信今年上半年减息空间有限，按揭优惠亦难以增加。此外，银行审批按揭申请时亦比较谨慎，料全年新批出按揭将下跌约两成，当中有机会偏向批出给一些优质客户（如信贷纪录良好、良好职业、固定薪金等）。