业主买楼最怕是被“钉契”，因为当物业被“钉契”后，下手买家较难找到银行承做按揭，要将物业出售会变得困难。业主要避免物业被“钉契”，就要注意以下事项。

何谓“钉契”?

所谓“钉契”，是指物业有业权或建筑方面的问题，而且即使将物业出售，有关问题会保留在物业上，下手买家仍要处理有关问题，因此会大大影响到物业的价值。

“钉契”的目的是确保“钉契”人的权益。在债务引致的钉契问题上，若业主破产或出售物业，会按权益种类(如政府的税项必定排第一)及登记的先后而决定分钱的先后次序。

“钉契”涉及的问题，可以通过查册上看到，主要有下列3项:

1. 建筑问题

“钉契”不一定是业主欠债所致，僭建是最常见的引致“钉契”原因，当屋宇署发现物业僭建时，便会发出清拆令，要求业主在指定期限内清拆僭建物，而清拆令会注册于土地注册处，当为物业查册时便会发现，也即是钉契。

常见的清拆令包括:

• Order under Section 24 of the Building Ordinance

最常见到清拆令，指出物业有僭建物，需要将其拆除，才可解决。

• Order under Section 26 of the Building Ordinance

危险建筑物维修令

• Order under Section 27A of the Building Ordinance

危险斜坡维修令

• Order under Section 28 of the Building Ordinance

渠务设施维修令

以上问题除非得到解决，否则出售时，上手业主不处理，买家仍要负担有关问题。

违反大厦公契

除了清拆令外，违反大厦公契都会被登记在土地注册处。例如长期拖欠交管理费等，都会被“钉契”，业主需要清还有关欠款。

2. 业权纠纷

业权纠纷较常见于联名物业，当其中有任何人士不满业权分配问题，并诉诸法庭时，便可以将法庭告票在土地注册署登记，以免有人在判决前将物业转手。另外，夫妇离婚时，如两人对持有物业业权有分配有不满，要由法庭裁决时，法庭亦会向物业“钉契”。

针对离婚的业权分配问题，查册上会显示“Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。除非双方同意，物业不能出售、加按、转按，甚至出租。

3. 业主私人债务

若业主欠下银行或财务公司债务，又拖欠不还，财务机构会向法庭入禀，并将业主的物业钉契，防止欠债人将物业出售或转名。同时，财务机构亦可向法庭申请充公物业拍卖以偿还债务。如业主申请破产，物业的业权会转到破产受托人或是债权人手上，业主再没有物业的业权。

因此，买家要留意，如业主已申请破产，物业的业权不再是业主，即使业主仍住在物业内，但业主没有权出售物业。

另外要注意是，所有“钉契”的问题即使处决了，有关登记仍会保留物业的纪录册上，但会在物业土地注册登记另一份文件，说明事情已解决。所以证明事件已解决的文件一日未有登记，查册中所看到“钉契”问题仍会是未解除。即使业主已表明物业再没被“钉契”，但查册上找不到解决的登记，就要小心。

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