读者来信

Anthony Sir你好！最近睇了一个半新盘的两房单位，唔知抵唔抵，代理跟我说附近有个新盘，最后几间卖出的价钱已经比我这个单位贵三成，一房都卖到过千万，所以我这个单位好抵了！我心里感到奇怪，为什么可以卖到这样的天价呢？系咪我真系唔知米贵呢？

回复读者来信

货尾，一般都会偏贵的！

因此，如果代理用附近某某新盘货尾单位的高价成交来跟你的单位做比较，只是一些销售技巧而已，不能作准，不要中伏！如果代理推介你买这些贵价的货尾单位，说什么最后的机会，最优质的选择等等，换了是我直头唔想再同佢倾偈，哈哈！

为什么货尾单位一般都会偏贵呢？
那就要从发展商的销售策略讲起！我们的团队也是发展商，分享一吓我们的售楼经验。

熟悉我们的朋友都知道，除了物业投资教学，我们近年亦活跃于活化工厦及收购重建，就像一般发展商，透过代理销售单位。当然我们的规模不大，不能与大发展商比美，但过去几年累积的买卖经验也挺多的，可以跟大家分享一吓。2017年至2018年间，推出了两个位于东九龙的全幢工厦活化项目，很快就沽清，都已经交楼了。2018年至今，我们又再完成收购了3个旧楼项目，分别会兴建1幢新式智能工厦、1幢甲级配套的商厦，及1幢精品豪宅，未来几年会陆陆续续推出市场。为什么货尾特别贵？我们也是这样卖楼的。

第一批是回本期，比较心急卖楼。
物业发展，公司会投入资本，也会跟银行融资借钱。因为银行贷款日日计利息，就算股东唔等钱洗，都要还钱俾银行，银行也会有意无意间，催促你快点卖楼，快点还钱，那他们这笔贷款就安全了，所以首批单位一般都会贴市价，甚至比市价有些少优惠尽快推售。

第二批是回本期，还了钱给银行，就没那么心急了。
但是作为一个股东，我自己都是这么想，投了那么多资金，当然想尽快回本，那么我就可以尽快投入另一个项目，再赚钱了。虽然没有第一批那么心急，但心里面都想尽快卖，所以第二批通常会略为提价，不会太进取，务求尽快回本。

第三批是利润期，当然希望卖贵点，赚多点。
钱已还了，本也回了，账面上余下的第三批单位，基本上是没有成本的了，可以慢慢卖，所谓卖多一元，就赚多一元，所以提价幅度会比较大，甚至乎再分几小批，一批一批的加价加推，因为卖完就冇了，就要等下个项目了，所以这刻卖楼一点都不用心急，到了所谓求价不求量的境界，所以货尾的价钱一般都比较贵。甚至一些特色单位，都会留到最后招标出售。

当然这只是一般情况，每个发展商卖楼都有不同的策略，不能一本通书睇到老，可能有些楼盘由头到尾都平，有些由头到尾都贵，有些先开高价，后来因应销情再推折扣，不能尽录，今次作为一个新晋发展商的一份子，纯粹分享经验而已。