若有细心留意，在香港街头几乎每隔10米就有一间地产店铺，门口经常贴著各式各样的楼盘广告，如果发现有单位售价比市场价便宜一大半，但又不是凶宅，标示著无契或是碎契楼的话，到底值不值得购买？如果买入后又有什么风险？下面就跟小编一起来探讨下！

何谓无契楼？

所谓无契，就是指业主未能提供出售物业的楼契，或是遗漏楼契中的重要文件，如转名契（Assignment）、授权书（Power of Attorney）或买卖合约（Sales and Purchase Agreement）等，在物业查册中会显示到的重要档。

在缺少这些重要档情况下，买家须承担难以申请按揭和转售的风险，必要时需要一次性付清楼价的费用，而不能申请按揭。同时要注意，若未能在买入后找回完整的楼契，转售时则难度较高，即使有买家愿意接货，据过往经验其定价亦较房屋估值低约3成，可以说是便宜买便宜卖，未必能达到理想的获利。

“无契楼”出现主要有三个原因，一是业主遗失楼契；二是住宅物业本身为逆权侵占所得；三是业主在未“赎楼”下拖欠债务，因法院令而被拍卖的住宅物业等。

申请按揭有难度

如果是业主遗失楼契，可委托律师办理遗失楼契宣誓，补回副本手续一经办理，这些楼契亦具法律效用。不过，银行会视乎个别情况，决定是否批出按揭贷款。因此，即使是自住，在买入无契楼前，最好还是问清楚银行是否愿意批出按揭，或是由向按揭转介公司咨询，以免最终挞订*收场。

*注：挞订，是指买方看中某间住宅后，与卖方签定认购协议，卖方为了保证自己的利益不受损害，收取买方一定数额的订金，但如果买方在规定的协议时间内没有正式购买该房子，卖方将没收这笔订金。

小心业主卖家非同一人

有人担心买入无契楼后，才发现业主与卖家不是同一人。而这情况较少机会发生在法拍屋上，因为法拍屋是获得法庭命令，才可以收回住宅放售；而整个收楼诉讼程式要经过约6至9个月时间，或多或少能确认真正业主的身份，风险相对较低。

若是由没有按揭负担的业主出售无契楼时就要小心，买家可要求代理调查清楚业主以及卖家是否同一人，如查出卖家宣称是受业主授权，或是遗产房及逆权侵占个案，买家就要小心处理住宅的业权问题。

何谓碎契楼／半契楼？

除了无契楼的楼契问题，亦有碎契楼及半契楼的情况，主要发生在住宅物业是由多个持有人持有的情况，例如由夫妇，兄弟姊妹按一定比例共同持有单位。

例如，当一个单位，由4兄弟姊妹各自持有25%的物业权益，经过多年其中一方因财政问题出售了25%的股权后，出售的25%物业权益，以及余下了的75%的物业权益都成了碎契楼。

“碎契楼”并无单位使用权

买家在买入25%的权益时，虽然买入价会较市价为低，但不等于能享有该单位的使用权利，他们需自行与持有余下业权的业主沟通，一般会希望统一业权，或共同租出单位，将租金按房产权益比例分配，若其他业主坚持自住该物业，可要求其把房屋的25%租值交予新买家，但这亦可能会导致法律纠纷，不易解决。

同时，银行一般都不会为“碎契楼”或“半契楼”批出按揭，买家要准备一次性支付所有费用。

“无契楼”/“碎契楼”入场门槛高

总结来说，“无契楼”及“碎契楼”虽然售价比市场低2至3成，但申请按揭以及转售难度高，并不适合资金不足的首次置业买家，一般购买的都是资金充足的投资者，他们买入后都会很有耐性集齐业权，或是找回楼契之后以市价出售，在处理好业权前，一般都将单位放租，当然有时候亦会无法寻回楼契而要自负亏损。因此，对新手来说“无契楼”及“碎契楼”入场门槛相对较高。

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