新型肺炎肆虐，楼市气氛逆转。美联集团主席黄建业指出，“小阳春”被疫情紧急煞停，预计2月一二手成交按月急跌3成，料上半年楼价持续受压，惟强调置业需求只是被疫情“急冻”，现时香港经济及楼市基调较2003年稳健，故预期楼价不会出现“非典价”，料上半年楼价将下跌约5%，加上新供应已连续两年于高位横行，未来极可能下滑，待疫患结束，经济前景回复乐观，释放积聚已久的购买力，届时楼价或会“U型回升”，若供应不足长远或增升势，不利楼市健康发展，故建议政府尽快出招造地建屋，以避免可能出现的供应断层。
疫情煞停“小阳春” 料成交按月跌三成
黄建业以天气比喻楼市，指出2020年伊始，因应中美达成贸易协议，股市回升带动，加上按揭保险上限放宽，楼市于去年年底开始逐步回暖，楼价跌幅放缓，“小阳春”提早于1月初，即春节假期前出现，一二手成交同告上升。今年1月新盘销售量售出约1,170伙，较去年12月录约500伙按月急升逾1.3倍。新盘热销带动二手交投，二手成交量由去年12月的约2,247宗* 升至今年1月估计的3,100宗**，按月升近4成。可惜“小阳春”来去匆匆，被新型肺炎这股突如其来的“冷风”紧急煞停，短线成交“急冻冰封”。以新盘为例，今年大年初一至年初七(1月25日至1月31日)期间售出约24伙，较去年大年初一至年初七录得的67伙，大跌64%；同期10大二手屋苑交投，亦由去年的19宗减少至今年的12宗，跌幅达37%。
黄建业预期，楼市正受到新型肺炎威胁，成交短期难以“解冻”，预期今年2月住宅物业的成交量将按月下跌3成，当中新盘销售量或跌至800伙，二手成交量录约2,200宗。连带全年交投亦会回调，如新型肺炎持续达三个月，即是于4月或之前结束，预期全年新盘销售量将跌至约16,000伙水平，二手住宅注册量则跌至约40,000宗，按年分别跌近15%及约3%。
*因土地注册处数据滞后，去年12月二手成交量由今年1月二手注册个案反映，但因受新型肺炎的影响，土地注册处办事处暂时关闭，成交个案延后注册登记，而1月注册数据实际仅截至1月24日为止。
**以2月份注册个案反映。
楼市基调有别 料难现“非典价” 建议减免差饷助业主
本港楼市持续两年高开低走，如今更出现新型肺炎，难免令人联想到2003年非典时期。但黄建业认为无需过份悲观，现时楼市基调较2003年稳健。回顾非典爆发时，楼价已经由1997年高峰期连续下滑接近6年，其时楼市已届摇摇欲坠，非典之爆发遂触发“骨牌效应”(Domino Effect)，成为推倒楼价的最后因素。事实上，03年3月非典于香港爆发，楼价回落至谷底跌约8%，此后即因应疫情放缓而辗转回升。以目前楼市与2003年比较，现时本港楼市及经济结构远为稳健(见表一)，尤其是新供应减少，置业刚需持续，加上市场资金充裕，只要新型肺炎未大规模于社区爆发，香港经济不致严重下滑，仍相信楼价暂难有大跌空间，“非典价”极难重现，料上半年楼价将跌约5%。
表一：2020年“新型肺炎”与2003年“非典”下香港楼市数据对比
新供应高位横行见顶 未来或现“断层”
仔细比较03年与现时的市况，最大的分别在于供应。运输及房屋局公布最新“私人住宅一手市场供应”资料，截至去年第四季，未来3至4年新供应数字录9.3万伙(见图)，已经连续7季于“高位横行”。值得留意，19年新盘售出约18,700个单位，创自2013年一手条例生效以来新高；不过，19/20年卖地计划土地供应仅可兴建约11,850伙，则创自2010年引入“政府主动卖地机制”后的10年新低。意味着新盘供应“出多入少”。由于公私营房屋比例调整至7比3，加上每年私人住宅供应目标已由上个财年1.8万个减至本财年1.35万伙后，下个财年目标料将进一步调低至1.29万伙，土地供应之缺可见一班。在私人住宅土地供应目标逐步调低下，相信发展商吸纳的土地亦会跟随减少，而未来3至4年新供应短期见顶，并有下跌压力，房屋供应或于数年后出现巨大的“断层”。
黄建业指出，市场普遍预期新房屋供应将出现“断层”，影响的不但是愈来愈多人心急入市，长远不断推高楼价，更重的是发展商的建屋推盘步伐都可以受到影响。在未有足够的土地建造私人房屋的预期下，发展商或会减慢卖楼甚至项目落成进度，这一点从数据或已反映。去年第四季私人住宅落成量仅录3,500伙，连跌两季，按季续跌约20.5%。若以全年合计，19年私人住宅落成量合共只有1.36万伙，按年大减约35.2%，并创4年新低，并仅占政府全年落成量预测20,415伙约67%。值得留意，原先估计去年落成的项目将会顺延至今年才竣工，不过，随着供应目标调低，加上面对新型肺炎疫情，或影响项目发展进度，相信今年差估署今年的约20,200伙落成量的预测将再次未能达标。
图：每季公布的未来新供应数据
资料来源：运输及房屋局
建议政府免差饷纾民困 造地建屋增供应
黄建业认为，现时置业需求虽然在新型肺炎的影响下暂延，楼价亦缓慢下跌，但观乎疫情爆发前的成交一度急升，现时的购买力只是积聚或等待入市时机，一待疫病解决，相信购买力有机会复现。特别是今年适逢“金鼠双春”之年，传统上带旺婚嫁，预期下半年结婚人数或增加，成家立业需求同步趋增，分支家庭将进一步推高住屋刚需。相信疫情过后，楼价会回稳，惟因经济下行及失业率“拉后腿”，楼价会于底部横行，然后回升，走势呈“U型”。须留意的是，现时特区政府受困疫情而未能专心解决土地问题，若再次拖延，房屋供应持续短缺，长远势必推高楼价，大增市民负担。
黄建业强调，疫情的影响只是暂时性，但房屋政策的影响却很深远，政府应及早规划。故短、及中长期，提出3大建议：
1) 短期利民措施：全面宽免住宅物业差饷，以减轻业主负担，与民“共渡时艰”
2) 中长期措施之一：尽快推行土地共享先导计划
3) 中长期措施之二：订定有系统的农地转换方案，进行长远规划及工程研究
黄建业指出，香港楼价急升的主因是土地供应不足，因此觅地建楼刻不容缓，建议从速加快农地改划审批及土地共享计划，“地尽其用”，释放土地潜力，以长远解决香港的土地问题，对症下药，稳定楼市健康发展。
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