居住问题一直是香港社会重要的关注议题，据香港政府规划署统计，2018年香港的住宅用地仅占7%，可见香港的人口密度之大。为了解决居住问题，香港特区政府希望释放发展商手上已建成但尚未售出的私人住宅现楼单位，以增加新盘供应加快推出市场，故于去年6月29日宣布推出一手住宅征收额外差饷条例。而今年9月13日就该条例草案刊宪。如果条例通过，对一手供应有何影响？下面我们来探讨一下。

一手住宅征收额外差饷条例又称“一手空置税”，指对空置的一手单位，即建成后12个月（以获屋宇署批占用许可证、即入伙纸为准），但未售出或超过6个月的时间并未作出租用途，便会被视为空置单位，会被征收额外差饷。额外差饷会由差饷物业估价署按年征收，金额为有关单位的应课差饷租值的两倍(即200%)，大约相等于楼价的5%，而二手住宅和工商物业不会受到影响。

在“一手空置税”下，预期发展商将加快出售现楼，料新盘现楼销售比率向上。不过由于未必每个发展商能同时兼顾旗下多个专案销售，因此估计有个别发展商难免要将部份楼花供应延迟登场。在此消彼长下，一手交投未必会因此而大幅增加(见图一)。

已建成未售出单位约为1万个

根据运输及房屋局公布，2012年至今年6月已建成但仍未售出私人住宅单位为1万个。根据美联物业房地产资料及研究中心统计，同一期间已建成未售出单位约为9,900个，其中约52.2%为已发售项目的货尾。按区域分，香港岛和九龙分别录约930伙及约770伙。而新界区占比最多，占约3,470伙(见图二)。由于新界区已发售项目的货尾供应较多，相信发展商将加快该区的此类单位发售。

值得留意的是，余下约47.8%(4,730伙)则为未曾推出市场发售、已作出租或自用单位。若以地区划分，资料与已发售专案的货尾分布有别，当中市区明显较新界区更高。据资料显示，港岛和九龙区分别录2,130伙及2,180伙，反而新界区只有420个(见图二)。相信由于市区土地供应相对短缺，尤其是豪宅地皮，故发展商较为惜售，当中有部份以出租为主。

购买一手现楼好处

预期新盘现楼销售比率会因一手空置税而上升。事实上，购买现楼有不少好处，其中之一是买家购买心仪现楼单位后可于较短时间入住，反之楼花期项目需等待建成后才可入住，因此对于自住和换楼人士，购买现楼较为方便；如果用于长线投资，购买现楼亦可以加快将物业出租，尽早收取租金，展开回报期。

冀“土地共用先导计画”及“收回土地条例”为增加未来供应带来突破性发展

始终解决香港房屋供不应求的问题仍是如何增加土地供应。有见及此，香港特区政府考虑到长远房屋供应的问题，因此将在短期内就“土地共用先导计画”提供细节，最快明年首季接受申请，加快土地供应。与此同时，“收回土地条例”亦有机会推出，相信有关政策推出后将有助纾缓香港房屋供应不足的问题，甚至为未来增加供应带来突破性发展。

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