【大湾区买楼谜思】如何避开5大地雷?

随着去年大湾区连续发放多个重磅福利,各城市陆续放宽限购政策,港澳居民到大湾区买楼,将免纳税、社保等证明,且买楼和教育,都可享受内地居民待遇,一时间带起了湾区置业热潮!不过,香港投资者北上寻宝,始终是隔山买楼,应如何避开买楼地雷?事不宜迟,来看看美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成为大家逐一拆解!

雷区1:买大陆楼易「烂尾」?

近年来,内地发展迅速,楼价上升,许多发展商争相建造楼宇。为了更快获得资金回笼,发展商通常会在项目还未建成之前,已经开始卖楼。投资者以为抢占先机,愈早投资愈便宜,但不小心就很容易遇到烂尾楼!如何才能避免?

  1. 大陆地方大,发展商品牌多不胜数,香港买家一定要选大品牌发展商,一般大品牌资金充足,流动资金也相对充裕,降低出现烂尾楼及土地搁置风险。
  2. 买楼时审查「五证」:现时国内政府针对一手楼盘销售都有严格监管,发展商由拿地至销售,发展商除须向政府证明财务实力外,另须具备「五证」:包含《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》同《商品房销售许可证》。
  3. 了解开发商在建的其他项目及以往的口碑
  4. 追踪楼盘销售周期与进度,实地考察楼盘周围环境
  5. 建议找香港持牌大型地产代理,大型代理行的资源和实力较为丰富,另香港EAA针对有牌代理在港销售的未建成物业条例有规管,其在港发售的一手专案都需有审查报告及法律意见书,令买家得到应有保障。

雷区2:新楼变「违规建筑」盖完就拆?

关于违规建筑,很多时候发展商为了吸引买家购买单位,不得不使出浑身解数,例如僭建(违规建筑)和赠送面积而不符合政府的法例要求,结果交楼的时候需要被迫拆除还原,好好的新楼突然变成了僭建,相信很多业主都是不能接受的。所以,买楼一定得看清房产是不是”五证齐全”,否则维权都费劲,毕竟已是违章建筑了,肯定不受法律保护。

雷区3:买中「鬼城」十室九空?

听到「鬼城」两字,大家可能会觉得很恐怖,难道是城里闹鬼了吗?

当然不是!「鬼城」其实是指一定区域内的已出售房屋,因为缺少生活配套而非常少人入住甚至没有人入住的情况。在国内的住宅市场,一手发展商通常可以形容为以「工厂形式」去制造单位,鬼城的出现通常于三、四线城市出现居多,如果不想买到鬼城,应如何避免?

港人投资者除了要在香港了解心仪的楼盘资料之外,一定要去实地考察!而且最好选择晚上的时候去,可以视察到该区的「见光率」,所谓「见光率」即是当你去到该地区城市的楼盘里面附近,观察下「开灯指数」有多少,如果你发现晚上的时候没有什么灯光,那就要格外小心了,因为这证明了该城市的房屋暂时供应量过多!

雷区4:收楼后才发现「货不对板」?

为避免货不对板的情况,买家们就要细看预售证上面的资料,如楼盘的设计、单位,或者售卖的条件,看看里面有没有包括这些专案。有好多楼盘因为处于兴建中,所以示范单位不会搭建在现楼内,因此最重要的是要看有没有预售证和里面包括的内容,还有地产商承诺提供的面积、户型和售楼标准。目前许多新盘楼花物业,为顾及买家的安全,都不可以到楼盘中去考察单位,但还是建议买家去地盘附近或者街道上看看,观察下施工的情况,有没有很多人在工作?或者表面进度如何?表面的用料是怎样?可以多了解一点,帮助买家做判断!

雷区5:买新盘送大礼?

送大礼其实只是楼盘行销的噱头而已!一般而言,当发展商面临较大销售压力才会如此推销,譬如地段偏远等。需留意,优惠力度大的楼盘,有机会存在一定问题。

噱头1——送车牌

早年在珠海横琴买楼,政府会支持并允许买家拥有一个澳门和珠海两地的牌照,私家车牌的资格是可以申请的,当然这些车牌是跟着买家名称、业主名字,是不可以转名的,所以如果逆权,车牌的拥有权就会消失。

噱头2——买一送一

至于「买一送一」的概念,其实就是僭建,比如有些复式单位,买下面一层会送上面一层,给的价钱其实是一个复式单位的价钱,并非再送一层的意思。部分发展商兴建了层高较高的楼房,假如层高高于 5 米就有可能就被间开为两层,如果它是合法申请的,问题自然不大,但有时也会见到一些没有合法申请的例子。比如去年在横琴一个专案,在收楼期间,政府有关部门把楼盘给封了,要求把中空间隔全部拆掉才可以入住。总之如果是「买一送一」或者赠送面积是太大的话,就要小心该楼盘是否合乎规格和法例!

噱头3——「保证回报」

无论是在香港还是大湾区或海外物业,常会听到一种叫「保证回报」的东西,其实只要是保证回报就要很小心!因为香港金管局有一个集体投资法例,明确规定不能以投资回报来招揽生意,如果抵触了等于刑事,会坐牢或罚款等。保证回报对于发展商来说有两个可能性,第一个是回报比市场高,假设一个单位每个月的保证回报是10,000元,当回报期过了结果连2,000元也租不出去,原来当年的保证回报是有亏损的,但是在当时的楼价就反映到,意思是买贵了。第二方面,一般购买者如果购买国内住宅,他和发展商的关系通常就是施工期内的关系,比较困难去保证发展商在未来几年的保证回报期里,他的经济运行或者经济状况是理想,因为国内的发展商除了比较大的二、三十家之外,其实就好像「车轮转」一样,很多发展商兴建完一、两个专案就倒闭了,所以保证回报大家要特别小心!

 

港人大湾区买楼,人生地不熟,为保障自身利益,买家一定要好好把关,做足功课,选择一间有信誉、专业可靠的地产仲介帮忙,才能买得安心!

 

想了解大湾区置业资讯?欢迎按此向客服专员查询!

相关文章 :

【大湾区代理谜思】Agent 都有 A 货? 当经过旺角雅兰中心外面,往往就会看到近百个不明来历的地产代理正在售卖大湾区物业。是否随意找一个都可以帮忙?如果他要收取诚意金可以怎样处理?想...
【北上揾楼实战】买大陆楼银行唔批按揭?... 港人北上买楼除咗可以选择「Full Pay」,亦可向银行申请按揭贷款,究竟买大陆楼点做按揭?最高可按几成?唔驶估估吓,立即睇片等达人话您知北...
【买楼贴士】大湾区拣楼5大FAQ 自大湾区放宽限购政策后,不少港人开始北上寻宝。隔山买楼不想中伏,有甚么方法可以帮助选择合适楼盘?以下5大拣楼FAQ帮你解答!...
【高铁通车】西九龙商舖有潜力? 随着高铁香港段开通,大湾区一小时生活圈已逐渐成形,中港跨境互动更方便,为西九龙商舖带来长远发展潜力。拥有逾25年置业投资经验的「工商舖达人」...
【北上揾楼实战】大陆买楼好麻烦,买二手不如买新楼?... 在内地买楼,二手楼虽然价钱便宜,无需排队,但一样有潜在风险,一手二手如何选?听达人Daniel分享揾楼经验~立即去片!...
分享: