「分契」的好处与应用

自去年四月,政府宣布收紧住宅物业印花税机制,凡以一份文书购买多于一个住宅物业,须按每个物业缴付15%新住宅印花税,以杜绝投资者利用「一约多伙」方式回避缴付新税率,市场上「一约多伙」的成交随即大幅减少。而在「一约多伙」实施前,以同一张契购入多个单位的人士,虽然三年后将单位出售便不需要缴交额外印花税(SSD),不过若业主直接将所有单位出售,由于涉及「一约多伙」相关的条例,新买家便需要缴付15%的从价印花税(AVD),加上业主较难在市场上寻找将数个单位一同接手的买家,假如你是业主,你会如何拆招呢?

其实现时不少人会用「分契」的方式将多个物业拆售,分契即是把一个业权分拆为几个业权,除了「一约多伙」的例子外,例如住宅连车位的业权,亦可分拆为住宅与车位各一个业权,而整栋村屋亦可以透过分契将不同楼层分拆为数个业权。分契可令业主更容易找到新买家,而除非新买家已有物业在身,否则亦无须支付15%印花税。

如要做分契,需要透过律师行办理,并于土地注册处登记。一经办妥,各单位便拥有独立的业权,可以有效文件为依据自由买卖或出租。委任律师办理分契手续的时间及所需费用会因应不同律师行及楼价等因素而有所不同。因此急于放售的业主,建议先向律师行查询办理手续所需的时间,不然便有机会牵涉到其他法律责任。另外要提醒的是,由于受到额外印花税(SSD)条例限制,若业主于购入物业三年内「分契」,便要向税局缴付SSD税率。另外,「一约多伙」分拆成「多约多伙」,有关行为涉及一定程度的法律风险,不排除税局有可能追讨税款。

另一方面,不少人容易将「分契楼」与「㓥房」混淆,其实「㓥房」是指一个单位被分间成两个或以上的独立单位,而每个单位没有独立的业权,而「分契」则牵涉单位业权上的分割。由于㓥房多数是不影响楼宇结构的轻度改装,业主未必会向屋宇署申请,因此或会牵涉另一个僭建的问题;相反,「分契楼」涉及在间隔上较大规模的改动,务必要取得屋宇署的批准,并且符合《建筑物条例》的规定,如走火通道、防火、排水及通风系统等规定。另外,若有大厦公契存在,要留意有关的改动工程是否符合公契的规定。因此,与㓥房比较,分契楼的处理程序严谨得多,并受到法律约束力,但对于承造按揭的银行而言较为有保障,通常可以做到跟市面上其他物业相同的按揭计划。

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