「大叔之龄」买楼要留神

近期刚完结的热播剧集掀起不少话题,主角之一的大叔上司情场失意,更被公司降职,甚为可怜。

「大叔」泛指中年男性,但每个人对大叔年龄的定义都不一致,在一个日本访谈节目上,亦透过街访,得出「大叔」定义横跨40至60岁。而男人四十为不惑之年,心态开始成熟稳定,亦有一定经济实力,部份人或早已生儿育女,为家庭拚搏。此外男人四十亦是置业年龄,根据经络按揭研究部的内部数据显示,有多达四成客户年龄介乎于41至60岁,成为当中最大群组。

虽然大叔没有一个正统的年龄界定,但在按揭申请中却有明确的年龄限制。根据金管局指引,银行可提供的按揭还款年期最长为30年,而银行审批还款年期时,一般以「70或75减人龄」计算,而各间银行取态略有不同。

试举一例,大叔A及大叔B各自申请按揭,而该银行用「75减人龄」计算,大叔A现时45岁,申请按揭时,最尽可借75-45=30年。而大叔B现时55岁,申请按揭时,最尽可借75-55=20年,两者最长按揭年期的差距多达10年。

虽然银行一般会以「70或75减人龄」计算,但事实上,仍有个别银行或会因应申请人自身状况作出调整,如借款人的职业为老板级以上、公务员或某部份专业人士,收入更为稳定,银行或有机会以「80减人龄」计算最长还款年期。因此,虽然申请人的年纪是一项重要考虑因素,不过银行亦有机会因申请人的收入及工种稳定性而调节还款期。

香港寸金尺土,要上车很多时都要借到尽,包括借尽按揭成数或还款年期,根据金管局住宅按揭统计调查结果显示,今年5月份的按揭平均还款年期为329月,即27.4年,近乎借到尽。而大叔申请按揭,有机会面对年期不足而导致每月供款额及供款与入息比率的门槛有所上升。如「一支公」申请按揭,或有机会未能通过入息门槛。有需要时,可找近亲作担保人,或银行计算还款期的方法是以「75减借款人或担保人之中较年轻的一位」,即如大叔B找弟弟作担保人,弟弟为35岁且收入可观,计算方法可以75-35计算,按揭贷款年期最长可借30年,最终批核情况以相关银行为准。

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