【楼巿蒋门人】肺炎疫情、疫苗、通关及移民潮的影响

2021年楼市展望, 毫无疑问将会与新冠肺炎(covid-19)的发展息息相关。

自从2019年年中开始, 本港楼市面对着政治事件及新冠肺炎疫情等冲击, 并没有呈现太大跌幅, 特别是中小型单位。 那在2021年, 楼市走势又将会如何呢?

根据差饷物业估价署公布的楼价指数, 2020年10月份的楼价指数为 380.9点, 与2019年五月份的楼价指数历史高位 396.9 点相比, 整体楼市, 其实绩下跌了4%。

与2019年12月相比, 即反修例事件发生后、新冠疫情爆发前, 甚至有着轻微的升幅 (不足1个%)。 2020年10月份的楼价指数, 虽然仍未反映第四波疫情的影响, 但只能显示出, 新冠疫情, 对楼价只有轻微影响。

这种情况, 也是可以预期的。

事实上,香港人自从经历过2003年的沙士事件后, 对疫症已经有着一定的认识和应对力。大家可见, 即使香港疫情发展反复, 但市民基本上, 都是正常生活, 上街、饭聚等活动, 还是正常进行。

而事实上, 倘若今年肺炎疫情发展, 因为疫苗的出现而发生转变性的改善的话, 报复式消费、买楼及经济反弹将会是可预期的事。

如果香港疫情能有所改善, 让中国和香港之间的关口能够重开, 也会对楼市带来正面的影响。

笔者认为, 如果今年疫苗发展理想, 以及香港疫情受控, 能与国内通关的话,楼市将会出现报复式反弹。 而年初因为疫情第四波及限聚令影响而出现的调整, 便可能成为今年入市的最佳时机。

随着国安法在香港实施, 政治局势的变化, 以及英国的BNO政策, 从2020年开始, 香港有不少中产阶级移民离港, 但实际上, 移民潮对香港楼市的影响甚微, 虽然仍有少数业主急于移民而低价卖楼的个案出现, 但实际上,对整体物业市场上只有轻微影响。

原因是因为, 过去一年, 香港楼市有着挺重要的利好因素, 例如息口变十分低, 随着美国联储局宣布2023年前,都不会加息, 也就是香港最小仍有两年的空间会处于超低息环境。这个原因, 对投资者来说是一件十分吸引的事。

香港楼市的供应, 不会增加也是另一个因素。 香港地少人多是出名的, 2017年到现在, 政府推地的次数不断减少, 也说明了未来的新楼供应, 将会进一步减少。

再加上, 政府并没有撤销这些年来的压抑楼市炒卖的辣招, 例如住宅物业的各项印花税, 也証明了巿场对楼巿的动向, 交投仍然活跃。 故此, 楼市根本没有大减幅空间的可能性, 实在比较低。

值得留意的, 是政府对疫情的掌控。 事实上, 如果疫情受控, 而巿民能重新开展正常生活, 对楼价、楼巿将会带来非常正面的影响, 反之, 倘若疫情失控, 政府又不再推出进一步的保就业的政策, 将会带来更高的失业率, 从而影响整体楼巿。

另一个会影响经济复苏的重要因素, 也就是疫苗的效果、普及量、以致副作用, 能否在短时间内令全球经济重启, 以及国与国之间的人民流动量能重新回复疫情前水平。 这点, 大家也需要密切留意全球疫情及疫苗的最新发展。

需要注意的是, 因为经济环境不明朗, 以及香港随时因为疫情发展, 而引致限制令的推行, 将会为物业买家在申请按揭时带来不少难度, 例如银行因为收紧信贷而对按揭申请人的要求更严格, 文件上要求更多资料, 以及 因为限聚令影响, 故令按揭申请时间变得更长。

故此我们建议, 准备入市的朋友们, 需要花更多时间, 更多精神去预备。 有见及近期, 因为限聚令的缘故, 甚至已经暂停预先批核按揭服务。 故此, 准业主便需要更加小心。

 

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