【楼巿蒋门人Lucy】疫情再爆发,买楼要小心按揭收紧,如何成功通过压力测试上会?

新冠肺炎疫情反复, 近日又再度大爆发。笔者发现,在现时疫情的影响下,很多朋友都十分关心楼价的发展。事实上,楼价当然重要,但大家绝对不能忽视在疫情影响之下,即使找到了心仪的楼盘,但却做不到按揭,便会更麻烦了。

疫情反复, 引致银行提高按揭门槛

在疫情反复的大前提下,银行很有机会会收紧按揭政策,想要买楼入巿上车或投资的朋友们,在寻找心仪楼盘的同时,更应该同时确认按揭文件已经准备妥当。

事实上,在疫情反复下,不少受影响朋友们很有可能面对收入大打折扣、被迫放无薪假期的问题。在现时的情况下,银行也特别注重这种情况。

而有个别银行对按揭文件的要求,也从 3 个月的粮单、 强积金报告,增至6 个月的要求。

也会按个别例子,将其粮单上的收入作调整,例如可能只计算7成人工。这样的情况下, 买家便很有可能不能通过压力测试。根据HKMC指引,所有按揭保险申请个案须遵守香港金融管理局相关指引及要求。未能符合压力测试的首次置业人士,有关按揭保险保费须因应风险额外调整(不适用于香港按揭证券有限公司推出定息按揭试验计划)。

压力测试的话,针对不同申请人的条件,在供款与入息比率上有不同的要求。假如申请人是自住、无按揭在身,当前按揭利率下,每月供款不能超过入息的50%;如要通过压力测试,即加息3厘后,每月供款不能超过入息的60%。

简单点来说,举一个例子,陈先生的月收入是六万元。假设陈先生以自己名义申请按揭的话,他的每月用以偿还所有的贷款 (包括楼按、信用咭贷款等等) 的金额不能超过 3 万元, 假设现时利率是 3%, 当利率升至 6 %时, 他每个月用于偿还贷款的金额,不能超过3 万 6千元。

解释完甚么是压力测试,让笔者再为大家举一个现实的例子,看看要安排好按揭文件并确认其能过关的重要性:

一位买家在准备按揭文件时,认为数目不大,因此掉以轻心,以为银行应该一定批妥,结果就在成交前一星期左右,被银行告知其按揭申请不获接纳,买家极度徬徨。最后虽然能成功找财务公司借贷,但却要面对极惊人的利息。结果他渡过了非常辛苦的数个月,再次重新预备文件,才能将其按揭转回一般银行。

在那短短的一年间, 笔者可以说是见証着他因为压力得变 “一年白头”

从得知被银行拒批按揭时,直到找到财务公司以高息借贷时的那种忐忑的心情

在未能将按揭转至银行的低息按揭, 要偿还高息贷款的那种财务压力

所以,有心想要买楼的朋友们,在你们兴冲冲地寻找心仪楼盘的同时,也绝对不能忽视按揭文件的预备。

 

申请按揭所需文件

假设你是一位普通的上班族,在预备按揭时,请确保你已经准备好以下文件喔:

  • 香港身份证副本
  • 最近期之住址证明(如水、电费单)
  • 工作及入息证明:
  • 最近年度之薪俸税单
  • 最近3 个月薪金入帐银行纪录
  • 最近3 个月之粮单
  • 最近3 个月之强积金供款纪录

注意,这些只是最基本的,银行有机会视乎按揭申请者的行业和入息証明文件,银行有机会需要申请者补回更多的文件,例如上一年的入息証明、税单等等。

而对于自雇人仕又或是收入不稳定的朋友,在入息証明文件方面,银行对此要求便会更高。

因疫情反复引致停工,建议延长成交时间以预备按揭

除了文件能不能过关,大家也不能忽视因为受疫情影响,故很多公司、银行及政府机构都转成 work from home的模式。 变相来说,你申请按揭的批核期有可能被拖长。

再说一个更差的情况:万一有文件需要补齐,例如税单、银行纪录、强积金纪录等等, 万一在你申请上会期间,遇上疫情爆发而需要停工,因而赶不及在成交期前批出按揭, 便会更麻烦了。

感觉有点难以理解?其实很简单,就让笔者给你一些例子,让你能更具体地了解为甚么文件齐了,但还是会赶不及做按揭?

例子一 (单纯因为疫情而拖慢了按揭的进度):

今年五、六月的时候,ICBC 整间银行都在实行轮班制,怎轮班?不是同一家分行内,A同事上班就B同事休息的那种,完全是整家分行都会关门一星期!

倘若你想要做八成半、九成半的按揭的话,当银行通过了,便要等按揭公司审批,变相来说,你便需要更长时间等候。

例子二 (基本入息文件齐备了,但需要补交文件,却因为疫情而被拖慢):

即使你已经有了粮单、税单以及三个月的入息証明,但银行在审批时,却有可能会因为觉得你工作的公司规模小、入息不稳定、入职时间短等各种因素,而需要你再提供去年的税单,又或是上一年的工作纪录。

在现时疫情反复的情况下,你遇上了税局要在家工作,以致拿不到去年的税单,又或者因为去年工作的公司也关门 work from home, 便会非常麻烦了。

总括来说,买楼上车,不管是投资还是自住,都是一件值得庆祝的事,但前提是大家必须事先准备好一切所需文件,以提升按揭的成功度。可以怎样做呢?很简单,平常早一点, 收齐好自己的银行纪录、税单、强积金纪录以及各种资料。

有见及此,笔者十分建议想要买楼的朋友们,在落订买楼前,可以先行找一些有经验的专业人仕替你看看, 根据你的入息証明,银行到底会不会批出按揭。

真的, 不管你是有没有买楼经验,安全起见,还是先找人替你看看。因为巿场资讯是常常变动的,这个月已经和上个月可能有所不同,银行也会随巿况调整按揭的松紧度。

蒋一洪LUCY

P&S ACADEMY 创办人,香港房地产投资课程首席导师,同时也被称为「楼巿蒋门人」/「楼巿掌门人」,多年来向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员,教授财务、物业投资与营商技巧。

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