【1% Anthony】收入低买到楼吗?

读者来信

Anthony Sir你好!我都好想可以好似你哋咁买楼投资,但可惜我的工作收入不多,根本就不能通过压力测试,有机会可以买到楼吗?

回复读者来信

身边很多朋友都遇到这个问题…

首期是有的,但收入不足以过压力测试,申请唔到按揭,所以就买唔到楼。可能你会问,点解收入不足都会有首期呢?其实原因有好多,例如投资炒股赚咗一笔,例如有父干母干撑俾首期等,现在有林郑Plan,800万以下的物业都可以做9成按揭,只要有几十万就已经够首期了,不难吧!问题是如何借到9成按揭呢?即使只是买一个500万上车盘,都要有4万多元收入才能过关,还要固定收入,谈何容易呢?然而作为投资者,我们相信,方法总比问题多!市场上就有很多不同的方法,合情、合理、合法的方法可以选择。两个方向,提高收入,减低无款。

先讲提高收入…

当然不是叫你即时转工,然后加一倍人工,怎么可能呢?

然而,你可以跳出框框,不要单靠自己就做到了。很简单,一个人月入2万多,过唔到压力测试,两个人月入4万多,就过到了!如何合力呢?当你告诉银行经理,收入不足过唔到压力测试,经理第一时间就会建议你:「揾个担保人啦!」这是最简单的方法,只要找一个有贷款能力的亲友帮手做担保人就可以。

可能你会说:「虽然话系亲人啫,但系无端端要人做担保,唔好意思㖞!」你可以加埋佢个名,亦即是联名买楼,这是最常见的做法。笔者初初出道的时候,无论首期及收入都唔够,经常就跟亲友合资,首选当然是家人,其次是一些关系良好值得信赖的亲友。当然,当中有很多细节需要留意,互相的信任固然重要,白纸黑字的协议也是必要的!市场上还有多种合资的方法,莫说新手,很多专业投资者都有用,因为他们已经买楼,没有人名再买,同样是合情、合理、合法,课堂再分享。

 

再讲减少供款…

所谓过唔过到压力测试,讲到底都是收入与供楼之间的比例,如果收入已经增无可增,减少供款也一样可以过关。如何减少供款呢?多付首期就不说了,鬼唔知阿妈系女人咩?讲减少无款吧!你可以拣Lump Sum比较细的物业,过去十年在辣招的刺激下,细价楼大幅跑赢大市就是这个原因,然后在林郑Plan推出后,形势似乎有所转变,最细Lump Sum的物业,升幅反而比较慢,正好给年青人机会上车!又例如拣楼的时候,必须要知道按揭的玩法,例如尽量拉长年期到30年,令每个月的供款减少,所以楼龄太高、缺陷较多难借按揭的物业,就算平都未必值得追。

还有很多很多方法,例如我们的团队,除了买香港楼,也有买大陆楼,月供几千元而已,月入1万都买得到,一样可以赚钱,买完香港楼都可以再买。又例如我们的工厦活化、旧楼重建项目,是以商业贷款、发展商的模式供贷,不是按揭,毋须以个人入息计算,回报可能更胜自己买楼投资,单就今年我们就已经成功收购4幢旧楼了,方法总比问题多!

 

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