上半年楼按市场的回顾与前胆(上)

分别回看香港今年的楼市及按揭市场,变化可谓十分之大。就按揭市场而言,今年初市场仍在讨论加息机率,但及至年中,联储局已由鹰变鸽,不仅放寛减息幅度,更有可能不只一次。香港银行年头仍力争按揭生意,但六月底,龙头银行却突然宣布调高封顶息率及减少按揭回赠,可谓与年初的情况大相迳庭。至于香港人最关心的楼市情况,跟按揭市场一样瞬息万变,楼价从今年一月的低位已止跌回升,小阳春提早出现,而且反弹幅度惊人。及至今年五月份,平均实用呎价已升至$13,739,升幅超逾一成,并再次创下历史新高。回顾此半年内楼价的升跌,影响之原因归纳为以下四点:

  1. 多个新盘应市 刚性需求支撑楼市

年初有多个发展商新盘、港人首置盘及居屋推售,定价与市场估值相差不远,吸引大批用家入市,加上二手物业议价空间扩大,激发市场多月来的购买力,令楼市火速回暖。

  1. 银行按揭增加优惠吸客

年初起银行积极抢攻按揭业务,并将优惠不断推高,现金回赠由2%增至2.1%,更有龙头银行推出数千元的定额现金回赠优惠。除此之外,H按由一月份最优惠的H+1.235%降至H+1.23%。在利率低企及高现金回赠的情况下,刺激买家入市及楼价上升。

  1. 憧憬减息 供楼利息支出下降

息口是左右楼市升跌的重要因素之一。自去年十二月美国加息后,市场对息口预测方向呈180度大转变,由加息转为减息。而近月市场料美国于本月底减息的机会极大,虽然是次美国加息周期内已加息九次,累计合共2.25厘,相反香港只象征式加一次及只有0.125厘,因此即使美国减息料香港仍未有条件即时跟随。相信业主仍憧憬未来减息的可能性,将令业主的按揭供款减少,可被视为楼市的利好因素之一。

  1. 贸易战似缓和楼市气氛转好

受到中美贸易战的影响,全球股市大泻,香港受到外围环境因素影响,买家入市信心下降,以致楼市交投减少。不过,及后中美两国虽间中仍有磨擦,贸易战进展仍然胶着,但整体而言局势不稳的情况已渐受买家消化及接纳,楼市重拾升轨。

回顾完上半年发生的楼按大事,笔者会于下一篇专栏内展望下半年的走势,并对楼市及按揭业务作出多方面的预测。

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