上半年楼按市场的回顾与前胆(下)

笔者于上一篇专栏内分享了香港上半年的楼市及按揭市场的看法,2019的上半年,不论楼市及按揭市场均有明显转势。从外围经济因素、美国联储局减息机会,到本港的政经不穏定,综观形势观望,详细分析按揭市况的变化与楼价走势的关系,继而对香港2019年下半年的楼市来个预测及前胆。展望下半年,香港楼市正面对着不同的挑战,未来数月的楼市发展很视乎外围及本地政经因素影响。不过,若没有进一步恶化,相信仍对下半年的楼按市场持审慎乐观的态度。以下三点将概括经络按揭转介下半年的楼按市场前瞻:

  1. 新造按息将维持2至2.5厘之间

香港过去于美国加息周期只轻微加息0.125厘,减息空间非常有限,加上香港的一个月银行同业拆息持续高企,银行的边际利润进一步下降,短期内跟减的机会不大,料美国减息1厘或以上,香港才有机会跟随调整最优惠利率。相反,由于银行边际利润极低,银行更有可能调升新造按揭的封顶息率,料全年实际新造按息将维持2至2.5厘之间。

  1. 转按宗数将下跌5-10% 中小型银行市占率升至三成

自有大型银行将现金回赠由2.1%调低至1.5%,及将实际封顶按息增加10点子至2.475厘,其他银行亦有跟随的趋势。由于两年前选用按揭的业主大多封顶息率为P-3.1%,若转按后封顶息率为P-2.9%,即变相已加息20点子,转按的诱因减少,预计全年转按宗数将轻微下跌5-10%。不过,现金回赠数目仍然可观,加上仍有部份由高成数按揭转按的客户,因此转按仍保持一定的需求。而部份中小型银行暂未跟随调整优惠,或会令以往一直由四大银行主导超过七成按揭市占率有下跌的趋势,如情况持续,中小型银行的市占率或有望重返三成以上水平。

  1. 加按套现成趋势

每逢楼价高位调整,加按套现的需求便会上升。例如在2015年中楼价开始回落时,加按套现的比例曾升至17.59%,及至去年年中,加按比例由单位数水平升至13.3%突破双位数,可见楼价累积一定升幅而楼市呈转势时,业主高位套现的趋势上升。另一方面,客户加按用作备用资金的比例一直上升,今年第二季的比例达到69.5%,反映在外围经济因素不稳下,业主想保留更多手头资金以作打算,相信加按套现作备用资金的比例年内有望突破高位超逾七成。

有买楼按揭疑问? 立即按此向在线客服专员咨询!

 

相关文章 :

现时系转按好时机?(一) 欲以转按方式转回银行按揭,可选用较低息率供款,并且可享现金回赠,用以资助律师费。此外,转按亦可更改其物业的按揭计划如按揭年期、贷款额等,从而...
现时系转按好时机?(二) 申请转按后,除有机会以较低息率供款,得到现金回赠,更可更改其物业的按揭计划如按揭年期、贷款额等,从而令业主更灵活地进行财务管理。除以上好处之...
上半年楼按市场的回顾与前胆(上) 分别回看香港今年的楼市及按揭市场,变化可谓十分之大。就按揭市场而言,今年初市场仍在讨论加息机率,但及至年中,联储局已由鹰变鸽,不仅放寛减息幅...
高成数按揭比例增加 置业人士须小心个中风险... 去年10月政府推出新按保措施,为首次置业人士放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限,措施对楼市有何影响…...
疫情下买家宜做好三大准备 申请按揭是置业重要一环,建议买家事前应要做好三大预备功夫,让置业及按揭路上更加顺畅…...
分享: