上半年楼按市场的回顾与前胆(下)

笔者于上一篇专栏内分享了香港上半年的楼市及按揭市场的看法,2019的上半年,不论楼市及按揭市场均有明显转势。从外围经济因素、美国联储局减息机会,到本港的政经不穏定,综观形势观望,详细分析按揭市况的变化与楼价走势的关系,继而对香港2019年下半年的楼市来个预测及前胆。展望下半年,香港楼市正面对着不同的挑战,未来数月的楼市发展很视乎外围及本地政经因素影响。不过,若没有进一步恶化,相信仍对下半年的楼按市场持审慎乐观的态度。以下三点将概括经络按揭转介下半年的楼按市场前瞻:

  1. 新造按息将维持2至2.5厘之间

香港过去于美国加息周期只轻微加息0.125厘,减息空间非常有限,加上香港的一个月银行同业拆息持续高企,银行的边际利润进一步下降,短期内跟减的机会不大,料美国减息1厘或以上,香港才有机会跟随调整最优惠利率。相反,由于银行边际利润极低,银行更有可能调升新造按揭的封顶息率,料全年实际新造按息将维持2至2.5厘之间。

  1. 转按宗数将下跌5-10% 中小型银行市占率升至三成

自有大型银行将现金回赠由2.1%调低至1.5%,及将实际封顶按息增加10点子至2.475厘,其他银行亦有跟随的趋势。由于两年前选用按揭的业主大多封顶息率为P-3.1%,若转按后封顶息率为P-2.9%,即变相已加息20点子,转按的诱因减少,预计全年转按宗数将轻微下跌5-10%。不过,现金回赠数目仍然可观,加上仍有部份由高成数按揭转按的客户,因此转按仍保持一定的需求。而部份中小型银行暂未跟随调整优惠,或会令以往一直由四大银行主导超过七成按揭市占率有下跌的趋势,如情况持续,中小型银行的市占率或有望重返三成以上水平。

  1. 加按套现成趋势

每逢楼价高位调整,加按套现的需求便会上升。例如在2015年中楼价开始回落时,加按套现的比例曾升至17.59%,及至去年年中,加按比例由单位数水平升至13.3%突破双位数,可见楼价累积一定升幅而楼市呈转势时,业主高位套现的趋势上升。另一方面,客户加按用作备用资金的比例一直上升,今年第二季的比例达到69.5%,反映在外围经济因素不稳下,业主想保留更多手头资金以作打算,相信加按套现作备用资金的比例年内有望突破高位超逾七成。

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