不少业主受惠于逆周期措施

金管局总裁陈德霖退休,有报章替他做了一个专访,当中提及金管局为了压抑楼市升势而推出的逆周期措施,究竟是正是邪,坊间有不同说法。有学者认为措施不能令楼价下跌,只会令年轻人更难上车。其实,逆周期措施对上车的年轻人影响不大,反而限制了已经有楼的业主多买一个单位,如果没有逆周期措施,在供应不足的情况下,楼价一定会继续上升,有楼的业主多买一个单位比较容易,年轻人上车更难,这种迂回曲折的理论,一般学者是不会明白,只有以投资物业为生的物业投资者才可以领略到个中道理,不过,他们很少会将自己的心得说出来。

无论曾俊华,陈茂波抑或陈德霖都曾经在不同时间,不同场合表示如果楼价下跌,就会放宽逆周期措施,但这个承诺一次也未有出现过,理由是政府从未做到他们心目中的要求,就是提高供应量,没有足够供应量,楼价不跌,金管局当然不会放寛逆周期措施,因此不能说陈德霖握杀年轻人上车机会。

很多人不明白,为何美国可以加息9次,而香港只须要跟半次,说穿了是很简单,因为银行钱太多而又借不出去,加息即是「揾自己老衬」。但如果政府提供足够供应量,不但有更多人可以上车,而且楼价亦能够保持平稳,银行又可以轻易将存款借出去,跟随美国加息就不是问题,香港的低息环境就会过去。因此,当供应充足,楼市将会受到双重压力,除了供应增加令楼价下跌,利息亦会增加,就算加息的幅度只是跟随美国,借了500万元的人每月就要多付8千多元利息,这对于勉强上车的人是一个很沉重负担,楼价在双重压力之下一定会出现调整,这亦是我经常提醒大家在买楼的时候要注意借贷比率,千万别超出自己能力范围,最好不要采用高成数按揭,否则当楼价下跌,利息上升,很容易成为一个负资产者。

有物业投资者对我说,他其实是赞成逆周期措施,除了可以不用与实力不足的买家争夺之外,利息亦悭了一大笔,而事实上大部分业主都是受惠于逆周期措施,不过他们不明白个中道理,以为低息是必然的,如果没有逆周期措施,他们现在最少要多付2%年利率,报章说我替陈德霖平反,其实并不是,我只是实话实说。

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