二手劈价成风?楼价指数跌势轻微?

楼市气氛欠佳,二手交投严重萎缩,部分业主议价态度趋软化,造就市场不少减价成交,市场更不时出现大幅「劈价」的成交个案,动辄减价百万元,甚至几百万元;反观,楼价指数虽然由高位回落,但跌势相对轻微得多,为何会出现这种情况?

首先,根据政府差饷物业估价署资料显示,最新9月份私人住宅售价指数报388.8点,较8月394.5点下跌约1.4%,比起7月份高位394.8点仅累跌约1.5%。与此同时,根据「美联楼价指数」资料显示,最新10月31日至11月5日报169.46点,与年内高位比较累跌约4%,回落至今年中水平。虽然跌幅比起差估署数字为大,但仍与市场出现「劈价」情况有差距。

究其原因,市场的确出现不少减价个案,但大幅「劈价」的成交个案实际上仅属部份甚至个别例子;而同时减价个案中,部份跌幅则相对轻微。故拉上补下之下,实际的平均呎价跌势未有显著下滑。

当计算楼价指数时,会以一篮子个案计算。以「美联楼价指数」为例,以全港100个大型屋苑成交个案作计算,从而更能反映整体二手市场楼价的趋势。事实上,过往楼价呈升势之时,市场亦不时出现楼价急升的个别个案,但当时楼价指数升幅同样较少,因为当时并非所有成交个案均急升,反之亦然。

另外,值得留意的是,不同楼层、不同景观,价格上都会存在一些差异,不排除市场大幅减价个案有存在楼层及景观之异的可能性,并非能够全面地反映楼价走势。

而目前外围环境仍存在不明朗因素,楼市观望气氛仍浓厚,相信市场亦将继续出现减价求售个案,惟预期短期内二手楼价回落幅度不致太大,预测第四季平均二手楼价将回落3%至5%。

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