二手市场「价跌量升」缔造楼市转机

笔者近期收到不少朋友置业的好消息,特别是较年轻的一群终于成功「上车」,实在可喜可贺。有留意地产新闻的都应知道,近月二手市场有新变化,一方面受到多项不明朗的政经因素影响令业主叫价态度软化,造成「价跌」现象;另一方面买家议价幅度扩大,楼价回落令买家更易购得心头好,造成「量升」,使沈寂已久的二手市场添上一股新动力。根据物业代理统计,9月份10大蓝筹屋苑的成交按月升逾80%,创5个月新高,其实二手市场的流转量加快,对业主或买家来说实属好事。

有意置业的朋友,现时最大的疑问相信是「现时是否是入市好时机?」、「楼市仍会大跌吗?」。笔者认为受全球及本土多项因素冲击,业主的心理因素的确受到影响,叫价信心减弱。不过,相信楼市现时只是处于轻微的调整期,楼价大跌的因素有限,原因有三:

首先,香港有超过6成物业已为现契物业,即大部份业主已供满楼。即使未供断的业主,近几年来楼价升幅不菲,举例说3年前的楼价升幅已逾3成,而楼市由今年5月高位至今只调整约3.5%,即使楼价下跌2成,仍有很多业主未见「负资产」。

第二,金管局的楼控措施多年来不断收紧,令投资者几乎绝迹于市场,置业者受制于金管局的按揭成数、压力测试、印花税等规定,能够入市的业主财力及防守力相对充裕,未需要在楼价稍微调整的时候立即抛售。

第三,土地供应短缺及需求殷切乃是香港恒久问题,住屋供求仍未达至平衡,加上过往数年楼价近乎直线上升,不少人一直有住屋需要但碍于首期不足而「转买为租」。现时楼价稍见回落便有强大购买力作支持,令楼价难以大跌,现时便是一个好例子。

因此,建议有能力入市的买家,若是在自己负担能力范围下,只要计算好压力测试及预先作好估价,现阶段仍不失为入市良机。楼市偶有调整,但笔者相信楼市长远来说仍是一条上升轨,即使近月银行加按息,但在两厘多的按息水平来说仍属低息环境,在「供平过租」的前题下,置业总比替人供楼更理想。

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