估价或跟不上楼价升幅 高追买家须留神

楼价于年初至今一直稳步上扬,根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,美联楼价指数连升七个月,并且预见趋势将会持续。楼价节节上升,市民亦纷纷加快上车步伐,楼市交投平稳向上,当中二手市场尤其炽热,今年七月份二手住宅注册宗数录得6,443宗,对比去年同期急升近四成。

楼市价量齐升,加上现时低息环境以及在「林郑PLAN」的带动下,不少买家积极入市,个别买家甚至高价接货,但相关买家要注意楼宇估值未必即时反映最新市况,导致出现估价不足的问题。

估价为银行批核按揭的重要指标,并直接影响银行最终批核成数以及贷款金额。审批按揭时,银行一般先委托估价行对物业进行估值,影响估值因素众多,包括同屋苑类近单位的最近成交纪录、物业类型、单位质素、座向、景观,以及邻近配套等。而当遇上估价不足或时间紧绌时,买家或需要抬钱上会。

试举一例子,某单幢楼成交价为800万元,买家欲承造借八成按揭(借贷640万元),但该单幢楼的过往交投量稀少,银行于估价上较为保守,最终估值为700万元。而买家首期不足,即使借尽九成按揭(630万元),亦要额外支付10万元上会。

以上例子反映出,借尽按揭成数并遇上估价不足时,最终只能抬钱上会,而情况严重的更有可能「挞订」收场。最近有报导指出现罕见连环挞订个案,一名楼换楼的买家,因出售之原有物业被买家挞订,资金未能及时回笼,导致新买入物业亦被逼挞订,遭业主杀订数十万元。

现时愈多买家以高成数按揭上会,根据香港按揭证券有限公司最新资料显示,今年首7个月新取用按揭保险计划贷款宗数及金额录得13,261宗及729.26亿元,对比去年同期急升逾三成及四成。笔者建议承造高成数按揭的买家要预留更多资金预算及时间,以应对估价不足的问题。假如阁下遇上估价不足的问题,有没有拆解方法呢?我们下回再作探讨。

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