使用发展商按揭的转按处理

金管局实施新辣招加强银行风险管理及调低第二个按揭物业的按揭成数,银行随后因实际环境上调H按息及锁息上限,但仍无阻新盘热卖、万人空巷的情况,这与发展商提供多项优惠有关,自从金管局下调按揭成数后,发展商提供的高成数按揭便应运而生,令买家以较低的首期入市,这类型的按揭计划不受金管局规管,按揭成数往往较银行提供的高,现时发展商连财务公司提供的按揭成数可高达八成半,有一按、一按加二按组合及首数年供息不供本,其后才供本金等选择,这些按揭计划的共通点在于,首数年的供款利率介乎两厘至三厘,余下的年期供款利率则上升至最优惠利率P,如买家欲以低首期入市,再透过转按的方式,避免挨贵息,有几点需要注意。

买家以转按减息假设买家买入一个价值一千万的单位,选择使用发展商高成数一按计划,承造八成半按揭,还款期二十五年,首两年以较低息供款,利率为2.15厘,之后的利率升至P(5.25厘),买家首两年共支付$879,638,低息供楼即将结束,买家希望以转按方法避免高昂利息。转按至银行,必先要有数个先决条件,首先持有的物业有一定的升幅、银行的按息不会大幅上升、转按的按揭成数不得超越金管局的规限,最后当然买家自己的财务状况稳健。

以上述例子,买家一按借贷850万,首两年还款后,尚余$7,975,128,转按至银行,最高的借贷只达楼价的五成,即最多可借500万,买家需要面对按息上升,否则则要另外预备$2,915,128提早还款,转按至银行。当然买家可借两年来楼价有所升幅的有利条件转按,上述例子的楼价需有59.4%的升幅,令到买家在无额外的资金底下,仍可透过楼价的升幅,借贷与按揭余额相约的金额,以偿还发展商按揭计划的贷款。

如买家购买一千万的单位,选用首三年供息不供本的按揭计划,按揭成数达楼价的八成半,首三年仅付利息,以年利率2.15厘计算,共付$548,244,由于首三年并未有支付本金,所以三年后欲转按,按揭余额维持850万不变,买家转按至银行,最多只可借贷500万,除非楼价有七成的升幅,买家才不需额外「抬钱」,否则便要继续支付高利息。买家需要注意转按的其中几项条件,包括楼价上升及按息不会大幅上升、转按的按揭成数不得超越金管局的规限,是取决于当时的实际环境,亦是转按的时候可能存在之变数。

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