供楼负担之差异

置业人士除了考虑是否有足够的首期应付上车外,供楼负担亦是考虑个人供款能力的重要指标,根据经络按揭转介研究部的数字显示,最新8月的供楼负担为45.7%(为临时数字),一般来说,银行对于负担比率低于五成的按揭客户,是非常愿意批出按揭申请,即使五成的负担比率,亦视作健康水平。今年楼市持续造好,新盘一浪接一浪,被传媒将之与97楼市相比较,97年高峰期的供楼负担高达九成多,现时的负担比率则仍属健康范围。其实所谓的负担比率,即将每月供楼款项除以每月入息得出的数字,从而看到市民在供楼上是否感到吃力的指标。影响负担的比率的因素有很多,以下为大家拆解。

其中一个计算法是假设一个500平方呎住宅单位(见表一),承造七成按揭、还供款期20年,加上当时平均住宅呎价及按息水平来得出供款;入息取本港家庭入息中位数,按息则取P按(2.15%),所得出的供楼负担比率为45.7%。所以,息率、还款年期、按揭成数、楼价及家庭入息中位数均会影响负担比率。但若假设由购买一个五百平方呎的单位,下降至四百平方呎单位,以每平方呎计算,楼价为$4,704,800,承造八成按揭,还款额为$940,960,息率为H+1.4%,利率较P按低,加上供款年期增至30年,变相每月供款亦会减少,再除以家庭入息中位数,负担比率可降至37.7%。

由此可见,不同假设的因素会带出不同的市场气氛,以五百平方呎单位为例,假若加息3%,负担比率会上升至62.4%,但以现时本港银行结余仍然充足,低按息会持续一段时间,息率会介乎两至三厘左右,相信未来负担比率仍会维持在五成以内。

(表一)

(图一)

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