内忧外患夹击 楼市「熊出没注意」

近月中美贸易战再度升温,中美关系反复。今年初中美关系缓和,美国息口预期升幅放缓,发展商推盘意欲增加,新盘热销,在一手带动二手下,二手成交亦步亦趋,本地楼市交投一度畅旺,楼价更曾突破历史高位。

然而旺市仅属「昙花一现」,年中中美贸易重燃战火,加上本地政治事件发酵,双重压力夹击下,本港经济呈现一片迷雾,煞停楼市成交。本行综合土地注册处资料,4月份一手私楼及二手住宅注册量合共录得8,189宗,较3月份的5,465宗激升近5成,至5月份更上升至8,576宗,创出逾6年半新高。惟楼市「高处不胜寒」,而6月份及7月份注册量更大幅回落至不足5,000宗水平,均较5月份录得的高位减少逾4成。而投资气氛大受影响,豪宅首当其冲,成交「冰封」。

成交锐减之外,楼价亦于今年次季见顶回调。根据「美联楼价指数」,本地二手楼价于今年年头至5月曾升约一成至历史新高后,辗转回落逾2%至现有水平,令到年头至今的楼价升幅收窄至逾7%。

展望下半年,环球经济皆有衰退之危,在内忧外患夹击下,特区政府已下调全年的经济增长预测至0%至1%,而本港最新失业率亦轻微回升,外界普遍预期经济下行在即,将大幅削弱买家入市信心,利淡因素全面涌现,如情况持续,成交将持续寻底。

预期下半年楼市将「雪上加霜」,一二手成交齐跌,二手市场成为重灾区,料全年二手住宅注册量仅录约40,000宗,有机会创出自1996年有纪录以来新低,届时宗数将「差过沙士」,较2003年沙士时期录得的全年逾4.6万宗二手注册低逾13%。

而一手市场方面,预期发展商有机会调整推盘步伐,但是低迷的经济气氛同时会令新盘开价更贴近甚至低于二手。一手主导大市的形势不变,预计一手成交将略优于二手,料全年一手私楼注册量约达19,500宗,即下半年的一手私楼注册量录约7,000宗,较上半年跌逾4成,有机会创自2016年上半年录得逾5,600宗后的3年半新低。

楼价亦将失去上升动力,除非中美贸易战及本港政治事件迅速解决,否则楼价势短期内见顶回调,预计今年将从高位下跌约5%。部份急于求售的单位已减价逾10%,未来不排除个别业主或扩大议幅以求速售。预计中小型单位会先展开跌势,然后扩散至大单位及豪宅;新界区楼价料会先现跌幅,随后蔓延至市区。

虽然预计下半年楼市难言明朗,不过预期政治问题最终解决,相信短期内楼价跌幅将不会超过金融风暴时期,因为香港经济基调仍然良好,而且人口上升急速,不断形成新住屋需求,对后市形成支持。

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