八天内两度「加辣」 后市影响全面睇

刚过去周五,金管局再度「加辣」,为8天之内第2次。适逢两大新盘准备推售,市场反应备受关注。截至截稿日,市场消息指荃湾西站新盘共收逾10,000份认购意向登记,超额认购约21倍;而启德新盘亦收约3,000份认购意向登记,超额认购近9倍。虽说两大新盘备受准买家追捧,暂未受到「加辣」招的制肘,但该措施或多或少都会为楼市带来一定的影响力。本栏将一一为大家拆解。

首先,采用内部评级基准计算法计算信用风险资本要求的认可机构,其批出的新造按揭贷款风险权重下限从15%提高到25%。当银行批出按揭贷款,需按照规定补充一定资金,而风险权重则容许银行不需要补充全数贷出的金额。假设贷款人向银行申请500万港元的按揭贷款,新措施下银行资本要求由75万港元(15%)升至125万港元(25%),按揭成本增加。

金管局指出,现时本港有8间银行采用内评法,占市场整体按揭业务约8成,该措施或会增加按揭成本。换言之,银行按揭业务的利润或将收窄,若银行欲于新造按揭贷款保持一定的利润,或促使调整其加息的步伐。尽管本港银行体系结余仍处于近2,600亿港元的高水平,惟于新措施下,本港银行或将紧随美国的加息步伐。

其次,将涉及1个或以上现有按揭贷款的借款人及/或担保人的按揭成数上限下调1成。近年,上车靠「父干」渐成趋势,部份年青买家甚至需要父母作担保人才符合申请按揭要求。以一个500万港元物业为例,首期将由原先200万港元增至250万港元,增幅25%。此举对二手市场的影响较大,料将令部份实力有限的准买家暂缓入市,而新盘市场所受的影响则较小,皆因部份财力雄厚的发展商可向买家提供高成数按揭。

至于最后一项,将主要收入来自香港以外地区借款人的「供款与入息比率」上限下调1成。此举主要对该批人士还款能力的要求提高,值得注意的是,发展商能提供高成数按揭,相信对新盘市场影响不大,料二手市场的购买力或转移至新盘市场。

总括而言,「加辣」后,按揭成本增加,本港银行加息步伐或将改变。而收紧按揭对新盘市场的影响较轻,因为部份财力雄厚的发展商可提供高成数按揭,购买力或将进一步从二手市场流至新盘市场。

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