加息周期将至 定息需求增

近日再有银行推出定息按揭计划,首年定息1.68厘,随即引起市场广泛讨论,因以现时的一个月银行同业拆息计算,使用此定息按揭计划比市面上普遍可承造的浮息按揭计划,首年能够节省47点子的利息支出,悭息效果显著。此外,市场普遍预期香港今年将步入加息周期,如使用定息按揭计划,业主可锁定首年、甚至次年的息率,无惧加息带来的供楼负担的增加,因而吸引不少业主查询,究竟哪种计划更适合自己?

事实上,每当市场步入加息周期前,由于市场气氛不稳,业主担心未来供楼负担大增,定息按揭的使用比例均有上升的趋势。例如在2004年,美国联储局于两年间先后加息达17次,累计加息4.25厘。香港的定息按揭使用比例亦于同年大幅上升,最高峰有15.4%的置业人士选用定息按揭计划。近月,定息按揭的使用比例亦有上升的迹象,由2017年7月的0.8%,增加至11月份的3.5%,相信短期内定息按揭的需求仍有上升的空间。

如将最新之定息按揭计划与市面上的浮息按揭计划作比较,以每100万贷款,供款30年计算,定息按揭计划的首年利息支出为$16,601.5,比浮息按揭计划的$21,264.5节省$4,663,即22%,如遇上香港加息,利息的节省幅度将更为明显。但要注意的是,此定息按揭计划由第三年起改为H+1.3%,上限为P-3% (P=5.25%),锁定上限比现时的浮息按揭计划略高10点子,假设在首两年没有加息和罚息期后没有转按的情况下,整个定息按揭年期的利息支出将比浮息按揭高出$10,722.3,即3%。

  定息按揭计划 浮息按揭计划
计划详情 首年1.68%

次年2.15%

其后H+1.3%^;上限P-3%*

全期H+1.3%^;上限P-3.1%*
(实际按息:2.15%)
首年利息支出 $16,601.5 $21,264.5
次年利息支出 $20,703.9 $20,743.5
全期利息支出 $368,518.2 $357,795.9

^H以银行公会于1月16日公布之一个月同业拆息0.93%计算;*P=5.25%

不过,将整个按揭年期供满并不普遍,因为业主中途有可能选择转按,或是出售物业等。另外,选择按揭计划时除了考虑息率外,还须比较其他的按揭配套优惠,例如罚息期、现金回赠、贷款金额的限制、是否设有存款挂勾户口等,从而选择最适合自己的按揭计划。

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