加按窍妙知多啲(上)

有人说,储首期虽难,但只要你成功上车,就有可能踏上财富之路。在近数十载的楼市发展中,我们印证了无数「成功」实例。由于大部份买楼人士利用杠杆原理,以较小资金博取高利润,幅度甚至可达至翻倍。再者,香港已有超过六成半有楼人士供满按揭,加按套现的需求与日俱增。

部份人听到「加按」即连连说不,并将「借财仔」划上等号,以为会步入万劫不复之地,皆因他们将「二按」混淆。其实「加按」的意思是将一个原本已按给财务机构(如银行)的物业增加贷款额,以套现一笔资金作其他用途。简单来说,即是将一笔已还款的贷款额重新按揭,而利息亦非常相宜,一般可做到银行最优惠的按揭利率,更有现金回赠等优惠。

无论是已供断的物业,还是仍有按揭的物业,其实都可以将物业加按套现,再作其他投资,例如再置业、买外汇、股票、基金等。前题是,仍有按揭的物业必须要有一定的升幅。

先以一个手持有按揭物业的业主作例子。假设A先生当年买入楼价为500万元,承造八成按揭,供款30年,现在供款年期尚余15年,贷款额尚余250万元。现时物业已升值至850万元,根据金管局现行的按揭规定,1,000万元以下物业最多可承造六成按揭/500万元。扣除尚余250万元的贷款额,即A先生可套现250万元。

再以现契物业举例,假设B先生现契物业价值1,200万元,他想套现300万元用作购买海外物业。方法一:由于1,000万元或以上物业最多可套现五成,B先生可加按两成半,即套现300万元;方法二:套现足五成,即600万元,并用300万元购买海外物业,余下的300万元放入高息存款挂勾户口(Mortgage Link)。由于大部份银行最多可接纳贷款额的一半放入存款挂勾户口并享有与按揭利率相同的存款利率,因此即使多借300万元,实际供款及利息将不变。反之,以现时银行最高可提供2.1%的现金回赠计算,B先生借300万元可获得6.3万元现金回赠,借600万元现金回赠则可多一倍达12.6万元。

当然,借贷能力视乎借款人能否通过压力测试。假设贷款30年,实际利率为2.375厘计算,贷款300万元的每月入息要求为$28,000,贷款600万元则需要达到$56,000。那没有入息能否加按套现呢?下回再续。

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