楼市踏入第二季继续畅旺,虽然港府宣布修例打击一约多买,但对楼市影响不大,投资性的买家显然即时减少,但一众有自住需要的用家依然积极入市,发展商亦继续推出新盘,而新措施对二手市场的影响甚微。现时的楼价高企,加上自金管局订立新指引,降低按揭成数,而随着楼价的上升,市民可借按揭成数减少,变相令入场门槛亦会提高,承造发展商楼花的按揭因而递升,根据经络按揭转介研究部及土地注册处的数据显示,自去年十月开始,承造发展商一按的比例,由4.3%升至最新3月的接近两成,连升六个月,发展商瞄准市场对高成数按揭有一定的需求,更锐意在按揭市场分一杯羹。
其实除了发展商外,银行对按揭业务亦取态积极,H按息率由去年初的H+1.7%,逐步调低至H+1.3%,最新更下调至H+1.28%,同时亦有银行放宽借贷门槛,料H+1.28%会越趋普及。未来拆息的走势是上升的,以现时一个月期的银行同业拆息为0.41计算,H按实际息率为1.69%,假设还款期为30年,每100万元的每月供款为$3,543,之前H+1.3%的按揭计划,而拆息平均约0.45%的实际息率比较(实际息率=1.75%),来的更划算。其实除了息率的下降可以减少利息支出外,现时银行亦有存款挂勾按揭计划,提供与按揭利率一致的存款利率,远高于现时一般银行仅0.01厘的活期存款利率。
假设一个价值600万元的单位,买家承造七成按揭,借贷420万元,还款期为30年,H按实际息率为1.69%,每月供款$14,881,全期按揭利息支出为$1,156,922,如同时在Mortgage link户口每月存款$5,000,全期储蓄利息收入$280,725,将全期按揭利息支出扣减全期储蓄利息收入,全期利息支出减少至$876,197,可节省24%的利息支出,全期的按揭息率减至1.28%,明显带来减息及悭钱效果。美国今年仍然有机会加息,预计本港息口亦可能会调整,在加息周期下,存款挂勾按揭计划对买家有一定的吸引力。