回归20年 楼价“十上十落”

政府换届在即,迎来香港回归祖国20周年,泡沫成形,楼巿承托力再逢考验,对后巿有何启示?笔者入行近30年,见证回归后4届政府,楼价升跌除取决经济、供求及息口等基本因素,亦受房策、中国因素及巿场情绪影响,现时买家心态及市场气氛都跟97年相似,泡沫成型,然而基本因素不尽相同,除非息口及经济变化甚大,否则无97年“插水式”下跌的爆破危机。

97年回归后,首届政府积极增加房屋供应,推出“八万五”建屋计划,目标十年内全港七成家庭可自置居所,大方向正确,惟遇金融风暴,香港经济不景,供应效应滞后,楼市未及转身,至2003年受沙士蹂躏,楼巿一沉百踩,楼价由97年高位大跌7成至03年低位,期间负资产一度超过10万宗,其后为救市,当局推多项刺激楼市措施,包括首次置业贷款、取消打击炒楼花措施、孙九招救市等,至2003年中方现转机,楼价逐步回升,但期内楼价跌近5成,平均每月二手住宅宗数跌逾5成,呈现“价量齐跌”局面。

至第二、三届政府开始减供应以及继续停建居屋,并以勾地政策取代定期卖地,巿场预期未来楼巿持续出现供应短缺,适逢2009年美国开始QE量宽,放水大时代,超低息揭幕,物业成热钱“逃生门”,楼巿炒风炽盛,期内楼价及成交宗数均现上升,分别升近9成及约5成,当局见楼价升势未止,为防出现楼市泡沫,主动推出压抑楼市措施,包括SSD以及屡度收紧按揭,冀令楼市回复健康状态,惟求过于供,楼价向上巿场预期推波助澜下,未能有效为楼市降温。

至于现届政府自2012年上任迄今,力主“遏需求”及“增供应”两大房策方向,未来3至4年私人住宅一手市场供应多达9.6万伙的历史新高,未来5年提供约9.45万伙公屋及居屋,平均每年1.89万伙,显示本届政府在增加新供应方面不遗余力。当局推出“3D辣招”,并连环收紧按揭,炒风几近绝迹,惟辣招遏投机亦压需求,现届政府任期内平均每月二手住宅成交挫约5成,二手楼价却升逾45%,量价走势严重背驰,与前三届政府任期间楼价与成交升跌同步呈天渊之别,反映措施“压量不压价”,二手巿场在“供求俱伤”下,积弱多年,在极低成交下,加大楼价波动性,追价入巿情绪蔓延,二手破顶个案此起彼落。

总结回归20年期间,楼价呈现“十上十落”格局,据美联“楼价走势图”,1997年楼价高位,二手平均实用呎价约7,767港元水平,遇亚洲金融风暴辗转进入调整期,至2003年经历沙士肆虐跌至约2,309元低位,及后楼市复苏,今年5月最新呎价达约11,509元,远超97年高位,廿年间楼价反复向上,目前较1997年高位累升近5成,惟若以“年均复合增长率”(CAGR)计算,每年楼价升幅仅约1.98%。

楼价上涨同时造就财富效应,从全港私人住宅总存量及平均每宗二手成交金额作计算基础,1996年底全港私楼总存量约911,240个,97年6月平均每宗二手成交金额约450.2万元,即私人住宅总巿值约为41,022亿元,20年后至今年5月,以2016年底私楼总存量1,158,765个、今年5月平均每宗二手成交金额约671.9万元计算,即巿值约77,852亿元,20年间翻一翻,升近9成,反映楼巿乃支持香港经济一大动力﹗

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