失业率虽上升 惟楼价大跌机会不大

近期香港失业率上升,最新8月至10月失业率上升至3.1%,当中零售、住宿及膳食服务业的失业情况更为严竣,上升至5%;因社会运动带来的影响尚未完全反映出来,预期未来失业率将进一步上升。

其实,失业率与楼价息息相关,走向普遍背驰,即是当失业率上升时,楼价通常会回落,反之亦然。以97至03年期间为例,97年爆发亚洲金融风暴,加上03年沙士肆虐,香港经济陷入衰退,失业率上升,失业率由97年的2.1%低位,反复飙升至03年的8.5%高位。面对当时的疲弱经济,港人工作「朝不保夕」的恐慌下,置业需求大跌,加上当时供应高企,故期间楼价大跌7成。到近年,香港经济向好,失业率维持低水平,近乎「全民就业」,加上市民收入增加下,买楼能力及意欲亦随之增加;加上供应少、低息环境等因素支持下,楼价反复向上。

然而,最近本港经济下滑,失业率亦见上升,楼价会否大跌? 虽然失业率上升,但情况有别于97年亚洲金融风暴至03年沙士时期,故预期短期楼价大跌的可能性不大。

首先,现时失业率较高的行业,主要集中于零售、住宿及膳食服务行业。至于金融、保险等行业失业率相对低企,这些行业人士乃是有实力置业的人士,而且防守力强,供楼能力高,故预期对楼市仍有支持。

其次,现时大部分业主都没有沽楼压力及迫切性。对于持有多个物业的人士来说,现时「换货」成本相对高昂,皆因现时非首置客入市要缴付15%税率。而对于现时手上只有1个自住物业的人士来说,若现时沽走自住楼,又会怕「落错车」。而近3年入市的买家亦受制SSD,沽楼成本同样高,故沽楼意欲下降。基于大部分业主沽楼压力低,变相肯大幅减价的空间不大,楼价大跌的可能性亦相对不大。

除了上述原因外,置业需求殷切、房屋供应短缺、息口低企等因素亦有助利好楼市,故预期短期楼价未必会大跌。

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