如何看待今年新盘交投量预测

上星期提及住宅官地百亿地王近年不时出现,言犹在耳,昨日再度有百亿地王诞生,启德跑道区最后一幅住宅地刚以102.8亿元批出,连同今次成交计算在内,史上合共有 16 次成交价逾百亿元的住宅官地纪录(见表一),反映发展商对后市抱有信心。

牛年楼市开红盘,无论是上车盘以至大额豪宅均录得理想承接。市场普遍料今年新盘交投上升,更有外资大行预测新盘交投量可高达2.7万伙水平。观乎过去十年每年一手私楼注册量,最高是2019年约2.1万宗,而最低为2013年约9,986宗,而每年平均一手私楼注册量约1.55万宗,本栏认为年内是否能做到2.7万伙,还要看供应及楼价的变化。

事实上,过往的确曾经出现过如此高成交量的情况,如98年一手私楼注册量高逾3.1万宗, 03年时亦高逾2.7万宗。98年及03年一手私楼出现高成交量,主要因为经历97年亚洲金融风暴,及03年沙士肆虐,以致当时经济低迷,不少人对后市失去信心。加上当时「八万五」政策下,私楼供应大幅增加,令发展商争相以震撼价卖楼吸客,98年及03年平均每宗一手私楼注册金额分别约380万元及近290万元,吸引大量购买力入市,部分二手客源亦转投一手,推升当时一手私楼成交量至此水平。

反观,现时「面粉价」高企,加上需求庞大,相信发展商会以价先行。以刚批出的百亿地王为例,每呎楼面地价高约1.58万元,贴近市场估值上限,较19年11月批出的毗邻地皮每呎地价约1.32万元,更高出近2成,反映发展商对后市乐观,市场估计项目落成后呎价甚至可高逾3万元。是次地王效应,将增加发展商推盘信心,对日后推盘订价亦具有指标性。

另一方面,要达至高成交量,还需要庞大供应的配合。翻查资料,98至04年期间平均每年私楼落成量高逾2.5万伙,同期平均每年一手私楼注册量亦高逾2.4万宗。本栏认为,虽然今年新盘交投量料按年上升,但受制于供应紧绌,料难做到2.7万伙水平。根据本行预测,2020至2024年的5年期私楼落成量平均每年约1.8万伙,较98至04年平均每年逾2.5万伙下跌近3成,故落成量远较当时为低的情况下,一手私楼注册量亦难以与当年相比,料今年新盘交投量录约1.8万伙(见图一)。

虽然以「量」计算,远不及97年及03年,但若以金额推算,则远超过当时。20年一手私楼录约15,400宗注册,注册金额约1,725亿元,平均每宗注册金额约1,120万元,预期今年有多项豪宅推出,推算21年成交金额可录约2,400亿元,分别较98年及03年多出约1倍及逾2倍(见表二)。

此外,随着近年房屋政策改变,公私营房屋比例由6比4调整至 7 比 3,而整体供应未有大增的情况下,卖地计划可提供的私人住宅土地亦见减少,发展商吸纳的土地亦跟随减少,预期未来私楼供应将进一步下滑。观乎近3年财年(18/19至20/21年度)卖地计划中,平均每年可兴建的单位数目只有约13,200个,比起之前7个财年(11/12至17/18年度)平均每年约20,100个大跌近3成半(见图二)。由于补地困难,加上需求仍然庞大,现在实在看不到发展商会以量换价!

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