如何避免估价不足「抬钱上会」?

自近日有大型银行调高一手、二手及转按计划的封顶息率,及减少现金回赠后,加上贸易战及社会争议持续,整个楼市笼罩着不明朗气氛。即使近日买家议价空间扩大,卖家亦愿意减价出售,成交亦比以往减少。最近有报导指出20个屋苑上车单位估价皆跌,如买家遇上估价不足应如何应对呢?

首先,大家要知道物业估价的厘定方法,其实不同银行均会采用不同的测量行,为物业进行评估,评估标准十分广泛,除了因应最近同类屋苑/同类单位/同区的成交而有所调节外,还包括对物业质素的评估(如单位的层数、座向、景观、附近设施、基建等)。因此,部份成交较为疏落的单位,如村屋、唐楼、大单位即豪宅类,基于流通率较低,成交指标少,较易有估价不足的问题。

由于银行会以物业的估价批出按揭,假设物业成交价为800万元,买家打算承造六成按揭,即首期要付320万元,并借贷480万元,但若银行估价只有750万元,即只可借450万元,首期变相要多付30万元。估价不足的问题或左右了买家的置业意欲,不过其实估价不足并没有想像中恐怖,以下是几招「小贴士」能避免买家「抬钱上会」。

首先,建议买家在成交前先作估价,一来可避免估价不足而「抬钱上会」,亦可反映业主叫价过高,作为议价理据要求卖家降低叫价。第二,多找几间银行进行估价,由于不同银行采用不同的测量行,每间测量行的取态不一,有机会某些银行的估价较为进取。第三,如估价与成交价相差5%至8%内,很多银行为了促成生意,在看见临时买卖合约后都愿意将估价稍为调高。第四,如单位景观不错,如可望到小量海景,不防将单位照片交给银行,或有助提升估价。

有意置业人士不需过于忧心,其实在市道好的时候亦不时听到估价不足的情况发生,主要是由于部份业主叫价过高。简单来说,并非银行保守,而是业主心雄。再者,每间银行更新网上估价的频率或有差异,估价有可能滞后,建议可找按揭转介公司帮忙,更大机会得到较高的估价,顺利上会。

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