定息告终 加息前攻略

继早前两大银行宣告终止定息按揭计划的申请后,再有三间银行宣布跟随,换言之,由下个月起新造按揭只能选择拆息按揭计划(H按)或最优惠利率按揭计划(P按)。回顾是次定息按揭战,高峰期有超过八间银行参与,而根据金管局二月份住宅按揭统计调查结果所见,定息按揭计划的使用比例大跃进至27.6%,创下有纪录以来的新高。不过随着拆息上升,港汇转弱,银行结余减少等因素,银行已陆续暂停有关计划。

定息按揭计划之所以受业主欢迎,主要是其首年息率比H按及P按更低,其后息率亦见合理,加上香港加息预期升温,对业主来说定息按揭计划比其他按揭计划更见保障及悭息。事实上,过往银行推出定息按揭计划时,其息率一般会较H按为高,因此选用定息按揭计划的比例不多。是次定息按揭战银行不断将优惠加码,更赶上甚至超越H按提供的优惠,扭转了整个按揭市场的常态,对业主来说无疑是一个好消息。不过,由于美国已经加息六次,累计加1.5厘,对银行来说,始终有一定的加息压力,加上近期拆息上升,反映银行变相资金成本变高。因此,从银行暂停定息按揭计划的申请可见,此乃银行为上调按息的其中一个转捩点,为未来的加息及政经不稳定性作准备。

近期拆息持续偏高,4月27日的一个月银行同业拆息报1.31%,如选用现时市场上普遍的拆息按揭计划(H按),已突破封顶位水平,其锁息上限普遍为大P-3.1%或细P-2.85%,则实际供款利率为2.15%。如香港银行宣布加息,最优惠利率(P)亦会向上调整,届时无论以H按或P按供楼的人士支出亦会有所增加。笔者建议,如早两年选用较高利率按揭计划的人士应尽快转按,即使以现时来说供款利率仍处于封顶位水平,但业主可享受额外的现金回赠及较低利率的按揭计划,当未来拆息回落时更能享受其息差的分别。

香港未来息口的方向必然向上,银行始终亦会跟上全球加息的步伐,市民已有充足的加息准备,加上刚性需求殷切,相信对楼市的冲击十分有限。唯早前选用发展商按揭计划的人士应留意加息后的供楼负担,如过罚息期应尽快转按至银行。笔者预料,香港银行或将于下半年启步加息,整年香港有机会加息一至两次,每次25至50点子。

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