居屋第二市场急冷却 政府下招或推「房屋限购令」?

本栏上周提及,新居屋折扣率大幅扩大,短期或冲击居屋第二市场的交投及造价。事实上,近日各区居二市场中亦持续出现减价放售或减价成交。与此同时,房委会亦公布,是次扩大折扣率出售居屋之际,亦同时引入更严格的转售限制。

居屋单位购入后首 2 年,只能以原价售予白居二计划的成功申请者,在购入后第 3 至第 5 年,则可以透过第二市场,出售单位予绿表及白表申请者。而于购入单位第 5 年过后,方可缴付补价后在公开市场出售,期望借此减少以「抽居屋」形式作投机行为,并将单位分配至真正具「刚性需求」的市民身上。

由以上措施可见,政府在处理房屋问题上甚具决心,近期更表示若现行「辣招」失效,不排除进一步限制私楼卖给非香港人,即推出所谓「房屋限购令」。综观全球各地,不少地区,如内地各大城市、澳洲及英国伦敦等,均有针对海外买家的各项购买限制,究竟成效如何?

以深圳市于 2016 年推出限购为例,本地户籍家庭限购两套,外地人需缴满5年社保可买一套,借此严格控制买家可购买的单位数量。但在强劲的需求下,深圳楼市在 2017 年仍出现「价升量跌」的情况,虽然楼价升幅有所放缓,但二手成交量却下跌约 33.7%,在成交萎缩之下反而未必有利于市民置业。

另一方面,一直备受海外投资者追捧的澳洲物业市场,不少城市已立法不准海外人士购买二手楼盘,以遏止海外的投资需求。由于在此之前澳洲物业市场炒风盛行,限购措施对症下药,故能成功控制楼价升幅。但观乎香港在现行辣招下,已大幅打压炒风及外来投资需求。以今年上半年计算,共有 2,153 宗涉及「买家印花税」的住宅成交,仅占同期的整体住宅注册量之 6%,因此值得商榷在本港推行「房屋限购令」之必要性。

而不可忽视的一点是,香港作为国际金融中心,推出「房屋限购令」无疑将打击海外资金以及人材来港的吸引力,长远或影响香港的核心竞争力。正好英国伦敦的「房屋限购令」即将生效,规定价格 35 万英镑以下的新建成房屋于开售后首 3 个月内只许卖给英国居民,以及在开售后首月内供居住地或工作地在伦敦的市民优先购买,我们不妨拭目以待这另一国际金融中心在推行房屋限购令」后的变化。

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