工商舖前景被看好成交升近倍

踏入2017年的最后一季,楼市依然造好,除了新盘卖个满堂红外,工商舖的成交宗数亦远胜去年,根据土地注册处的数据,今年上半年,工商舖的成交宗数达6681宗,较去年同期的3463宗,大幅增加近93%,而经络按揭转介研究部的数字亦显示,今年首三季的工商舖成交宗数,较去年同期有53.8%的增幅,反映工商舖交投活跃,投资者亦对工商舖物业的升值潜力充满信心。其实工商舖亦可承造按揭,当中的细节与住宅按揭不尽相同,亦有地方需要注意,以下为大家拆解。

首先在按揭成数方面,工商舖的按揭成数较住宅物业更低,根据金管局的最新指引,工商舖不论其物业价值,按揭成数上限为四成,当然如果申请时有就其他物业做担保或借贷,按揭成数会被降至三成,所以一般只有实力雄厚的买家才会染指工商舖物业的交投。另外在按揭利率方面,工商舖亦可承造P按计划或H按计划,还款年期最多三十年。由于工商舖买卖的活跃程度始终不及住宅物业,其流通率相对较低,所涉及的风险亦较高,而且工商舖质素颇为参差,故此银行提供予工商舖的按揭计划会较一般的住宅物业按揭保守,亦没有一套既定的标准,主要视乎物业的优质程度。

银行对商舖的估价出现较大的差异,主要参考商舖是否位处零售区、位置的人流量及承租能力,假如是街舖或由大型公司承租,一般银行都能估足价,相反如果买卖家叫价进取偏离市价,又或者该物业长期「交吉」,银行难以估足价。假设买家发现银行估价不足,可将其他手持物业套现作首期 ,或者以本港物业(已供满)、债券、股票等资产净值为依据申请按揭贷款。

本港的物业价格不断升值,租金亦自然水涨船高,不少人考虑将舖面由地面转移至「楼上舖」,但要注意住宅物业不能擅自更改作商业用途,如买家将住宅物业改为「楼上舖」作商业用途,大型银行一般不会接受按揭申请,商业用途的「楼上舖」承接力高,旺区造价有机会偏离一般物业市价,因此同区住宅用途及商业用途的物业估价差别可以很大。买家要留意公契上列明之土地用途,究竟是住宅或是商业用途。

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