上回简单说明在特殊成交之中较常见的“缺契”物业。这类单位的成交价因有可能低于市价,所以在这个楼价高昂的市场之中,亦有零星成交个案。但始终楼契不齐全的物业亦有其潜在的风险,所以已于上集向大家介绍过于银行申请按揭时的限制。承接上回的内容,这集就让笔者与各位一起再探讨其他“非一般”的楼契,例如“半契”或“无契”物业,有可能会遇上的各种问题,以实际经验教大家应如何处理。
“半契”物业,可以划分为碎契的一种。而碎契又以“半契”最为普及,但亦有如3分之2、5分之1等的业权分布,价钱较一般市价低逾4至5成。单这样解释可能不易理解,用例子来解说,假设有夫妻合资购入物业,以联名方式买入一个500万元单位,他们分别拥有物业50%业权,因男方欠债未能还款,被拍卖行拍卖半份契以抵偿债务。在此情况,新买家即使买到半份业权,亦不能持有该单位的居住权,折衷的方法是自行与手持余下业权的业主沟通,将业权统一,或共同租出单位并将租金分半。此外,碎契楼多数为不交吉单位,所以购入前不能“睇楼”,买家便无法知道单位的状况。
风险方面,银行一般不会为“半契”楼承做按揭,买家除了需要有足够现金作一次过付款,更要到律师楼签署一份免责声明。如果必须要做按揭,亦有可能透过财务公司敍做,但按揭利息一般较高。现在银行提供的按揭利率大约2.15厘,而财务公司则可能出现20厘,甚至更高的利率。此外,建议买家在购入单位前,必须知道原本整个单位的购入价,以及现时银行对其的估值,才能因应业权的分布以计算出价。假设不能接收全部业权的话,碎契楼转手的流动性风险甚高,不是太多人愿意购入业权不完整的单位,故每年亦只录得零星交投。
与“缺契”、“半契”物业相比,银行对“无契”物业可谓更加小心,因物业本身有可能是逆权侵占所得,或单位可能涉及一些隐含的负债,例如前业主在未“赎楼”前拖欠债务,最后单位被拍卖抵债等原因。事实上,有多种情况都可能令单位涉及法院令,例如原业主欠债被入禀要求还款,或者是原业主未有缴付诉讼费用等。部分物业由于原业主失踪、去世,或者卖方因不同原因未能取得楼契,单位亦会“无契”。“无契楼”单位由于难以证实原业主的身份,亦有可能涉及诉讼风险,银行未必肯承造按揭。