房策六招仅资源调配 私楼供应何去何从?

上星期五香港特区政府公布六项全新房屋政策,期望达致「资助出售房屋更可负担」、「增加资助房屋供应并加强支援过度性房屋」及「促使一手私人住宅单位尽早推出市场」的三大政策目标,成为近日香港楼市焦点。

就资助出售房屋方面,其定价政策将与市价脱钩,改以申请者负担能力定价。以今年居屋出售计划为例,单位将以评估市值的 52%出售,而非原来的 70%;而「绿置居」定价折扣会再低一成。

至于在增加资助房屋供应并加强支援过度性房屋上,除了将市建局马头围道项目改作「港人首次置业」先导项目,以及协助民间主导和推行过渡性房屋计划外,更将改拨出共 9 幅位于启德和安达臣道石矿场的私营房屋用地作发展公营房屋之用,涉及单位约 10,600 伙。

一手空置税方面,修订《差饷条例》,就空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」,约相等于楼价的 5%。加上要求发展商销售楼花时,每次推售的单位数目均不少于同意书中单位总数之 20%,以促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

综观上述六招的详细内容,未有于新增土地供应上着墨,仅属通过「拆东墙、补西墙」方式协助市民以资助房屋形式「上车」,虽然有望借此加快一手现楼项目推出,但仍难解决住屋供不应求问题。

再者,发展局于本周二刚公布今个财年第二季(7月至9月)卖地计划,提供2,750个单位,意味本财年上半年共提供约 6,000 个单位,仅占年度目标 1.8 万伙约33.3%,反映本财年的批地进度比预期落后。值得留意,政府最新的私人住宅一手市场供应数字将本月 27 日公布,考虑到本财年批地有所放缓,加上在一手空置税将令发展商积极推出余货下,预料届时公布的一手潜在供应数字或有机会按季回落,与政府的「供应即将到位」说法有所背驰。不但如此,「房策六招」中更将可建约 10,600 伙的私营房屋用地转为发展公营房屋,即变相令私人住宅土地供应在未来数年将减少逾万伙,或会进一步「合理化」市场对房屋短缺而引致楼价上升的「价格预期」。

另一方面,该额外的 10,600 伙公营房屋均来自启德和安达臣道石矿场的「市区靓地」,将其转为公营房屋无疑会影响该区供应规划上的吸引力。加上近期内地发展商对投地的积极程度有所减弱,他们于本财年的官地及「一铁一局」供应中更是尚未有所收获,预料未来启德和安达臣道石矿场区地价升幅或有所放缓。

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