拆解坊间定息按揭计划的不同之处

随着银行按揭业务的竞争越来越激烈,加上香港加息的预期渐近,市面上纷纷涌现不同的定息按揭计划,吸引不少业主及准买家的目光。事实上,每当加息周期将至,不少银行都会积极推出定息按揭计划,目的是为了在加息前推出更优惠的按揭计划以吸纳更多客源。例如对上一次美国的加息周期于2004年7月启步,而香港亦于次年3月开始跟随加息,当时的定息按揭计划的使用比例占整体一成以上水平,而2004年8月定息按揭计划的使用比例更高见15.4%,录得历史高位。笔者预料,未来定息按揭计划的使用比例或会由去年12月份的5.5%增至今年首季的一成水平。

纵使坊间有不少银行推出定息按揭计划,其条款及优惠亦不尽相同,以下几点是业主考虑那个定息按揭计划更适合自己时需要注意的事项:

一、罚息期
以现时推出了的定息按揭计划来说,罚息期通常分为两年及三年,如业主要在罚息期前转按、完全或部份偿还贷款便要罚息,息率介乎于1-2%,部份银行更要客户退回全部或部份的现金回赠,因此业主在选择合适计划的时候,要考虑自身的稳定性,例如打算1-2年后出售物业的人士,选择罚息期较短的按揭计划会较好。

二、存款挂勾户口
大部份银行推出拆息按揭计划时已包括高息存款挂勾户口,但定息按揭计划则不一定。不要小看高息存款挂勾户口,因为它可以帮助业主节省不少利息支出。现时普遍银行规定高息存款挂勾户口的最高存款额为总贷款额的一半,甚至六成,可抵销利息开支。举例A先生的总按揭贷款额为500万,息率为1.68%,另外A先生将250万存放于高息存款挂勾户口内,同样获得1.68%的息率,因此A先生只有250万的贷款额需要缴付利息支出。

三、其后供款利率
某些银行只有首年定息,其后便以浮息计划计算,但亦有定息按揭计划的首年及次年均属定息,而首两年的息率亦有不同,其后才以浮息计划计算。客户最好考虑全期的息率是否合理,会否比其他计划为高,必要时可以「按揭计算机」计算利息支出的差异。另外,客户还要注意当其后以浮息计划计算时的封顶位或会有所不同。

四、留意合资格人士
纵使定息按揭计划十分吸引,但银行或只希望吸纳具备某特定条件的客户,例如只接受首置人士或新客户申请,有些则不适用于参与按揭保险计划的人士,或设有贷款金额限制等。建议客户寻求按揭转介机构的帮忙,轻松拣选最合适自己的按揭计划。

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