按揭抵押人、借款人和担保人的分别

自最新按揭保险措施推出之后,使用高成数按揭买楼的首置客比例显著上升。高成数按揭能减轻首期的负担,但供款入息比率及压力测试要求亦随之增加,如供款能力不足的话就需要增加借款人或担保人一同分担,以增加借贷能力。一般向银行或财务机构申请按揭贷款时,申请人通常都会划分为抵押人、借款人和担保人,今次笔者就和大家讲解他们的不同之处。

抵押人Mortgagor或称为按揭人,为物业拥有者(即业主),是唯一能拥有物业买卖权的人,在按揭申请中必须要填写,而抵押人通常都会同时成为借款人,因此,购买物业及申请按揭时则需被审视财务及信贷状况。但如果抵押人并不是借款人的话,则由借款人承担偿还贷款的责任,例如老公想送一层楼给老婆,并由老公负责供款,申请按揭时,填写老婆为抵押人,而老公则为借款人,偿还贷款的责任就会由老公负责。抵押人亦可以同时多于一个人,但若要将物业作抵押或出售,必须先要所有抵押人一致同意才能进行。因按揭贷款是以物业作抵押,如抵押人、借款人及担保人未能还款的话,银行或财务机构有权接管及出售该物业。

借款人(Borrower为承担按揭贷款的人,在按揭申请中必须要填写,并且需负上还款责任。在申请按揭时,借款人的资料必须要先给银行或财务机构审核,确保有足够还款能力才能申请成功,当中借款人的供款与入息比率及压力测试须为50%及60%,此外,银行或财务机构审批借款人的按揭申请时亦会查看其财务及信贷状况。如果借款人的还款能力不足,可以加多过一个借款人或担保人。若果借款人本身已经拥有或担保另一物业,按揭成数、供款与入息比率及压力测试则要削减一成。

担保人(Guarantor为物业按揭进行担保的人,大多为借款人的近亲,一般担保人是没有数量限制(视乎银行/财务机构而定)。若按揭借款人的每月供款与入息比率未能通过金管局规定,就可增加担保人提升还款能力,但是担保人本身若有其他债务,则会影响借款人的还款能力。与借款人不同的是,担保人不能同时为抵押人。更要注意是,按揭贷款会纪录于担保人的信贷报告上,因此会影响担保人申请其他的贷款。而且,如借款人失去供款能力以至未能偿还债务,就会转由担保人承担有关债务,假如借款人迟了供楼,更会影响担保人的信贷评级,所以成为担保人前需慎重考虑。

 

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