按揭担保人的好处与应用

自政府对楼市的监管措施不断收紧,并于2016年将住宅物业交易的印花税率划一调高至15%,首次置业的香港永久居民(简称首置客)可获得豁免,联名置业的情况大大减少,以保留首置客身份将来只需缴付较低的税率。

不过,碍于现时房屋政策的收紧,要通过压力测试(简称压测)并非易事,因此近年亦有不少业主以加担保人的方式通过压测。所谓的压测,简单来说,是要求在现时之按息水平下,申请人的按揭每月供款额不可以超过其每月收入之一半,而且如果按息上升3%,按揭供款亦不可以超过借款人每月收入之60%水平。简单举例,假设借贷额500万元,以按揭利率2.375厘及供款30年计算,每月入息要求最少要达到$46,664。

另一类潜在以加担保人方式置业的人士,便是年纪较大的置业者,由于银行一般会采用「75减」或「80减」的方式计算最高贷款年期,即假设借款人已年届60岁,使用「80减」的银行只会批出最多20年的按揭。但若加添一位较年轻担保人,银行便可视此担保人为主收入人士,有可能借尽30年。不过要留意的是,此年轻人的每月入息亦最少要高于每月供款,才会得到部份银行的接纳。试举例,假设一个60岁借款人月入$50,000,打算借贷500万元,以按揭利率2.375厘及供款30年计算,每月入息要求最少要达到$46,664,即符合压测要求。不过,由于他最多只能承造20年的按揭计划,每月入息要求则增至$56,737,变成未能通过压测。在此情况下,若他添加儿子成为担保人,而25岁的儿子月入$20,000,由于每月供款额为$19,432,入息高于供款,银行可为此申请批出30年的按揭年期。

顺带一提,银行对担保人的要求不高,一般可接纳亲人(无须直系亲属),怎至未婚夫妇、同居人士成为担保人。不过,担保人亦要承受一定程度的风险,第一:在法律下,担保人所承担的责任与借款人相同,当借款人未能供款时,担保人便须履行还款的责任;第二:一旦成为担保人,担保人难以单方面剔除此身份,需要由借款人向银行提交新的入息证明以通过压测后才可剔除;第三:由于已有担保在身,若担保人打算置业时申请按揭,除了须通过较高标准的供款与入息比率及压力测试,按揭成数须下降一成,更不能申请按揭保险。因此,为他人物业按揭作担保前务必三思。

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