按揭难题三宝 – 凶宅篇

近日一套电视剧讲述一栋闹鬼旧式大厦的灵异故事,剧情曲折迷离,引人入胜。不过,现实中如果你购入了上述大厦的单位,分分钟很头痕,皆因「凶宅」、「楼龄高」、「㓥房」堪称为按揭难题三宝,笔者将分开三篇逐一解说。

首先先讲凶宅,以往银行会视「凶宅」为另类物业,一般处理此类按揭申请时会较为谨慎,甚至拒批。不过,近年银行对按揭业务持更开放及积极的态度,加上比起怕鬼,更多人怕上不到车,一般凶宅比普遍单位有一成至三成的折让,因此间中亦有凶宅低于市场成交的个案,亦有机会承造按揭。事实上,凶宅转手获利的新闻不时出现,部份更成为拍卖场上买争相竞投的对象,承接力不容忽视。

市场上对凶宅没有统一的准则或定义,一般泛指于单位内非自然死亡个案,即例如烧炭、跳楼、甚至凶杀案等;而自然死亡如老死、病死则不算凶宅。事实上,官方没有正式记录凶宅的相关数据,资料一般存于各估价行的内部纪录内,因此每间银行对凶宅的纪录及审批结果都有可能有异。一般来说,银行委托估价行进行估价时,估价行会依据内部存档及翻查新闻确定单位是否凶宅,银行亦会考虑单位未来的估值及转售能力决定是否批出按揭。试过有位客人的单位被估价行列为凶宅但原因未明,银行由于未能冲量单位的转售能力而拒批按揭,后来客人找出当年的事发新闻,原来单位内发生过跳楼事件,银行其后衡量单位地段位置及升值潜力后,估价行作出一定折让价,最后批出了六成按揭予买家。因此,银行决定批出按揭与否,亦会视乎单位「凶」的程度及未来潜力等因素。若然单位曾经是凶宅但已转手数次,批出按揭的机会便更加大。此外,位于事故单位的毗邻或上下层单位,银行亦有可能批出较少成数的按揭或调高按揭息率,不过「凶」的程度绝对比事发单位来得少,审批准则亦较为宽松。

如担心购入凶宅,可留意以下几项小贴士。第一,准买家可透过向地产代理查询,根据地产代理监管局《操守守则》,从业员有责任向买家透露打算购入的物业是否凶宅。第二,如使用银行网上估价服务但未能取得估价便要小心,因该单位亦有可能是凶宅,准买家易网上多作资料搜集。第三,有意购买凶宅人士先向多间银行进行估价,或寻找按揭转介帮忙。

 

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