捉紧「转按」低息高回赠尾巴

继上月汇丰银行调升转按的按揭息率,将实际按揭息率由2.375%调升至2.475%,现金回赠削减至1%,刚刚汇丰银行再度宣布,一手及二手的新造按揭的封顶息率亦增加10点子至2.475%,以及将借贷额1,000万元以下物业的现金回赠调低至1%,而1,000万元以上则是1.5%,已有银行相继跟随。

一如笔者所料,虽然美联储已减息四分之一厘,但香港除了未有条件跟减之外,更有可能「加息」,不过并不是加最优惠利率(P),而是调整按揭计划的息率,令实际按息增加,这有助存款利率等,仍然维持较低的水平,增加银行利润。是次汇丰银行全线按揭业务的利率调升10点子即时生效,短期内对打算置业承造按揭的人士有些影响,但长远来说转按人士需要加息最少20点子(因两年前大部份新造按揭的实际按揭利率只需2.275%),以每100万贷款计算,供款30年,增加10点子每月供款将增加$52,20点子则增加$103。

虽然说现金回赠大幅调低,不过回望数年前银行提供的现金回赠大多只有1%,现时的1.5%其实仍然相当不俗。以贷款额500万元计算,1.5%的现金回赠仍有7.5万元,扣除转按时的律师费用约五千元,即仍有约7万元落袋,因此转按仍然是利多于弊。

近日的香港社会问题与中美贸易摩擦,或会令银行作出较审慎的决定,以稳妥管理任何可能出现的风险,不排除有其他银行稍后跟随调整。笔者建议,准买家或打算转按的业主除留意息率外,亦要留意估价,近日楼市的调整压力增大,交投量明显下降,银行对物业估价的取态较早前略为审慎,特别是考虑转按的业主,应趁这段时间,银行对单位估价还处高位,而且仍有银行提供较好的现金回赠,把握机会转按,从而转出最大的好处。

这次的优惠变动,令银行之间优惠的差异性增大,相信会令按揭市占率的排位改变,或会令中小型银行的按揭计划更具吸引力。至于未来息口的动向,在美联储减息及拆息渐见回落的情况下,银行为保持适当的竞争性及优质客户,只要息口仍在合理的水平下,短期内再次上调的机率不大。

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