新楼招标细节要留神

近年部份发展商改变销售策略,由以往普遍豪宅单位才以招标形成发售,蔓延至中小型单位。招标的意思,即发展商推出一系列的单位,但不会标明价钱,有意买家需提交投标文件及拟定出价,发展商比较众多入标者,然后价高者得,或选择不卖。好处是发展商可争取卖楼时间之余,仍能保持主导角色。

不过,部份买家反映此等销售手法及成交资料透明度不足,近日,销监局以涉嫌违反《一手住宅物业销售条例》,向某发展商提出检控。事缘卖方于销售相关的单位后,仅于成交纪录册列出成交价,却没有显示扣除回赠后的真实价。由于经发展商回赠折实后的价钱,行内俗称「光猪价」,可较「面价」相差多达两至三成,或令将来买家错误高估单位价值,有「托价」之嫌。

一般来说,若买家对招标单位有兴趣,可寻找相熟的物业代理帮忙,由于他们较为熟悉市场,或能推测发展商的心仪价钱,增加成功率。另外,笔者综合了以下几点购买招标新楼注意事项,买家宜留意清楚条款,审慎作出决定。

(一) 楼价影响按揭成数
假设某单位以招标形式推售,成交价为620万元,扣除所有优惠后「光猪价」为580万元。如买家打算承造按揭保险,按揭证券公司会以成交价即620万元计算,超出按保门槛。但以银行承造按揭,银行将以折实价即580万元计算,最多只能借出580万元的六成即348万,比原先买家打算的按保八成金额相差116万元。

(二) 要约及邀约的分别
买家入标竞投前,必需留意标书内容,签定的文件可分为要约(OFFER)或邀约(INVITATION TO TREAT)两种,前者为合约一方向另一方列出的交易条件,在另一方无条件地接受它后,便可构成为具约束力的合约,后者则只属要约邀请。简单来说,若买家签署的文件为要约,当卖家一方接纳,即成为具有法律效力的文件,而买家付上的支票亦将成为缴付订金的一部份。因此,此时买家就不能退订,否则只能挞订收场。

(三) 留意发展商提供的付款方法
若打算选用发展商提供的按揭计划,要注意发展商的审核准则,例如压力测试的要求,所需证明文件等。要注意能否批出按揭、批出金额多少,发展商拥有实际主导权。曾经有买家已签定要约才知悉发展商按揭不获批,在此情况下有可能需要增加担保人,抬钱上会,甚至将几十万的订金付诸流水。

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