新盘无惧加息 低息环境料将维持

上期提及,金管局于5月19日要求采用内评法的银行所批出的新造按揭贷款风险权重下限从15%提高到25%,银行按揭业务的利润或将收窄,若银行欲于新造按揭贷款保持一定的利润,或促使调整其加息的步伐。言犹在耳,有数家大型银行于上周五起陆续调高H按0.1厘。

加息当日,正值荃湾西站大型新盘开售,所推出的496伙即日售罄,而翌日启德亦有大型新盘开售,开售的307伙亦几近沽清。昨日荃湾西站进行第2轮销售,推出共346伙,亦全数沽清,反映加息暂时对准买家暂未带来显著影响。回顾近期新盘表现,政府自4月起已连环出招加辣,惟似乎无碍新盘销情。

事实上,加息0.1厘对买家影响轻微,以1个600万港元单位为例,承造6成按揭及25年还款期,若以H+1.3厘拆息按揭计算(以昨日拆息0.35649厘计算),每月供款约14,663港元;现时将拆息按揭调升至H+1.4厘,每月供款将升至约14,835港元,即每月增加约172港元的供楼支出。香港开始加息,或将于未来紧贴美国加息步伐,预期美国今年将加息两次左右,相信本港今年有机会跟随,惟低息环境料将持续。

另一边厢,加息的同时,发展商继续以进取的价钱投地。元朗西铁锦上路站1期项目由中港合资财团以83.3亿元投得,每平方呎楼面地价约6,735元,属于市场预期上限。此外,启德商业地刚由本港发展商以逾246亿港元投得,打破早前的美利道地皮232.8亿港元纪录,再度刷新纪录,成为本港新地王,可见不少发展商继续对本港楼市,不论商住,均充满信心。

总括而言,若加息的速度及幅度温和,市场只是由超低息环境转至低息,业主供楼负担不会显著恶化。然而,需注意租金升幅追不上楼价,差估署不同面积的私宅租金回报率均不足3厘,若未来银行存款利率升至超越租金回报率,或削弱物业投资需求,对楼市带来影响。

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