2017年上半年香港楼市表现理想,美国联储局由2015年至今,已经加息四次,累计加息一厘,本港银行体系在结余充裕的情况下,未有跟随加息,加上市民对后市信心不俗,带动发展商新盘热卖。楼市畅旺的同时,港府亦因应“一约多买”的情况在四月修例杜绝,及至五月,金管局推出第八轮逆周期措施,第二个物业的按揭成数会调低一成。回顾由2009年开始,金管局率先调低2000万以上的豪宅按揭成数上限至六成,随后逐步调低银码,收紧按揭成数不再限于豪宅类型,连现时新盘普遍入场价六百万及七百万亦仅可承造约六成按揭,在楼价稳步上升及物业按揭成数无放宽的情况下,细银码的物业备受市场追捧。
在发展商积极推新盘的同时,二手市场交投显著淡静,二手盘源少,加上业主持货力强,叫价高企,而新盘亦有高成数按揭及其他优惠吸引买家,令市场的聚焦点及购买力集中在新盘,根据经络按揭转介研究部的数字显示,今年五月份的一二手物业占比分别为41.05%及58.95%,及至最新六月份(数字截止6月27日),一二手物业的比例为46.86%及53.14%,反映在多个新盘推出市场下,二手市场观望气氛浓,买家态度转趋审慎,预料一手旺二手静会持续。
现时楼价四百万的单位可透过按揭保险计划,可承造九成按揭贷款,以最新拆息0.45%计算,选用H+1.4%,实际按息为1.85厘,还款期选择最长的三十年,最近有新盘只需三十六万便可上车,连同按揭保险费,每月月供$13,605。新盘陆续应市,有主打开放式、一房及两房以上,开放式单位楼价大约四百万左右,反之一、两房的单位叫价七百万,传统向银行承造按揭的成数仅楼价的六成,而七百万亦已超出按揭保险的楼价上限,对于首期预算及现金流不太充裕的买家,细价楼成为了上车的首选,无可否认,在楼价持续上升的环境下,以近期新盘主打开放式单位的新盘,四百万楼价可购买不足二百呎的单位,的确较以往住屋环境细,但在平衡各方面的考虑,如果有自住的需要,而且又可以低首期入市,亦已可视为投资的一部份,难怪主力卖细价楼的新盘销情依然理想。