未来私楼供应少 一手交投难大升

近期贸易战升温,为市场增添观望气氛,一手交投步伐稍作放缓。然而,观乎今年首5个月的一手销售表现则相当亮丽。综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示,今年首5个月新盘销售量超过10,000伙,较去年同期急升逾7成,并创2013年4月一手新例实施以来的同期新高。

一手销售量上升,主要动力来自货尾。今年首5个月售出的逾万个单位中,有约55%来自2018年或之前已登场新盘的货尾,余下约45%则为今年推出的全新盘单位。发展商积极销售货尾,以致货尾量持续减少。据本行选取337个新盘项目计算,5月份累积货尾录约1万伙,连跌4个月外,而且较今年1月近1.37万伙高位累减逾26%,兼创近8个月新低。

发展商积极销售货尾,相信或是受到一手空置税的影响,预期下半年趋势将持续。然而鉴于未来私楼落成量有见顶回落之势,料发展商推盘量未会大幅上升,故预期全年一手私楼注册量亦将难以大升。

观乎过往纪录,私楼落成量与一手私楼注册量可谓息息相关,走势亦步亦趋,即是私楼落成量高,一手私楼注册量亦高,反之亦然。例如1997年至2003年期间,平均每年私楼落成量约2.39万伙,而平均每年一手私楼注册量亦录约2.36万宗;而2004年至2018年期间,平均每年私楼落成量仅约1.39万伙,平均每年一手私楼注册量亦仅录约1.5万宗,可见两者走势相若。

而据立法会文件资料显示,2019至2023年未来5年私楼落成量预测合共约有9.4万伙,即平均每年私楼落成量仅约1.88万伙,有见及此,未来一手私楼交投难大增,预期未来数年平均每年一手私楼注册量将难以大幅超越此水平。

更甚的是,公私营房屋比例由六比四改为七比三,未来十年(即2019/20至2028/29年度)私人住宅供应目标平均每年约1.35万伙,较原先平均每年目标约1.8万伙跌约2成半。再者,2019/20年财政年度卖地计划中私人房屋潜在土地供应涉及单位约1.55万伙,按年锐减近4成。在未来私楼供应减少的大前提下,相信一手私楼注册量难以大升。

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