楼价企稳 按揭平均还款年期增多

金管局自零九年后不断收紧按揭成数,最新的逆周期措施已经是第八轮,拥有多过一个物业按揭的买家,第二次购买单位的按揭成数会再下调一成。同时根据差饷物业估价署的数字,现时的楼价已经连升十三个月创新高,楼价上升,按理买家的首期亦会较过往增多,加上金管局持续下调按揭最高成数,现时七百万或以下楼价,最高按揭成数仅六成,一千万或以上楼价按揭成数更只得五成,而透过按揭保险提高按揭成数,楼价上限为六百万,在楼价上升、按揭成数被收紧的情况下,经络按揭转介研究部及金管局的数据显示,买家的平均按揭比率有持续下跌的趋势,由零二年高峰期的68.9%,逐步下跌,金管局零九年开始实施楼控措施,由一○年开始,平均按揭比率跌穿六成,最新今年四月份更只得50.8%。

另一边厢,平均还款年期亦因而持续上升,由零九年前约二十年,增加至最新四月份约二十六年。现时金管局的最新指引,按揭还款年期最高达三十年,根据经络按揭转介研究部的数据,选用三十年还款期的占比,有明显的升幅,,三十年还款期的占比,由一○年开始有增无减,由26.5%逐步上,一六年的占比更逾七成,今年截止六月初的数据,在转按增加的情况下,亦录得六成四的占比,至于过往占比近四成的二十年还款期,最新的占比下跌至不足一成,反映楼价企稳及按揭成数不断收窄的情况下,按揭的年期有持续上升的趋势。买家将按揭贷款摊分更长的年期来偿还,好处是减轻每月的供楼支出,但最主要的风险是遇上加息周期,利息会上升,但现时金管局有三厘的压力测试,相信是买家的负担范围之内。

因为楼价的上升及按揭成数的收紧,年轻人置业时虽然通过压力测试,但首期支出的确较以往增加,现时的按揭息率低企,近期多了父母将已经还清按揭贷款的物业加按套现,资助子女「上车」,经络按揭转介市场研究部的数字显示,今年首季的加按套现比例,为零九年底以来的最高,录得12.5%,较去年同期上升了3.2%,至于加按的用途,以备用资金及置业用途的占比最高,达76.7%,其次为偿还贷款及金融投资。

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